在马来西亚购买拍卖物业

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拍卖物业

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在马来西亚购买拍卖物业:介绍

拍卖财产

购买房产,无论是投资还是自住,无疑都是一个巨大而激动人心的过程。人们可以选择从开发商那里购买新房产或购买转售房产。除了这两条传统路线,潜在购房者还有另一种选择,即购买拍卖房产。 

2020 年 8 月 1 日,马来西亚报纸 The Star 报道 与 2018 年相比,2019 年通过 Lelongtips.com(马来西亚的房地产和汽车拍卖门户网站)拍卖了 1,764 处房产。 同一篇文章还包括 CGS-CIMB 证券的评论,预测拍卖的房地产市场可能会在未来由于金融机构加紧复苏努力等因素。 

当房主拖欠抵押贷款,然后导致银行取消抵押品赎回权时,房产通常会被拍卖。拍卖由银行或高等法院或土地局等机构指定的持牌拍卖师进行。在拍卖过程中,公众中的利益相关者可以对房产进行投标,出价最高的人获胜。 

 

马来西亚房产拍卖的类型

房地产概念

马来西亚有两种类型的止赎房产拍卖,它们是: 

司法拍卖: 也称为非贷款协议暨转让(非 LACA)拍卖,在这些情况下,标题位于借款人的名下。然后银行向高等法院(土地登记所有权)或土地管理员(土地办公室所有权)申请出售该财产的命令。拍卖将由土地法院或土地管理部门进行,并受《国家土地法》的监管。 

非司法拍卖: 这些适用于拥有主产权且尚未发布个人或分层产权的房产。在这些情况下,拍卖将由银行通过私人拍卖师进行。这也称为贷款协议暨转让 (LACA) 拍卖。 

wdt_ID 标准 司法拍卖(非 LACA) 非司法拍卖 (LASA)
1 拍卖保证金 10% 5%
2 货款余额结算期 120天 90 天
3 下一次投标(如果没有中标者) 6个月 1个月

在这两种情况下,第二次拍卖的底价都会降低 10%。底价是卖方愿意从买方那里接受的最低价格。

 

拍卖房产的利弊

此时,您是否想知道购买拍卖房产是否适合您?这是一个简单的表,其中包含优缺点,可帮助您做出决定:

 

利弊

 

 

帮助您准备拍卖的五步清单

男高音清单

如果您权衡了利弊并决定购买拍卖房产,这里有一个简单的五步清单,可帮助您准备拍卖: 

 

1.财产鉴定

首先,您必须首先确定可以出价的房产以及适合您喜好的房产。拍卖房产清单可从报纸或拍卖平台获得。 

 

2.财产调查 

一旦您确定了房产,就可以对该房产进行产权搜索。您可以通过产权搜索获得的信息包括产权的详细信息,例如房产的面积、尺寸和边界、产权状态(永久业权或租赁权,如果是租赁权,则租赁的剩余期限)财产),以及是否有任何费用或警告。 

此外,您还应该从代表拍卖行的拍卖师或律师处获取销售公告 (POS) 或销售条件 (COS),以获取有关该房产的更多信息。通过POS,您将能够知道房产的底价和您需要准备的押金金额。 

如果该物业有租赁权,那么记下租赁的剩余年限也是明智之举。这是因为有些银行可能不会为租期较短的房产提供贷款,甚至不会缩短贷款期限。您还需要检查房产证是否已签发。

如果没有,最好确认开发商是否已经清盘,以避免在将所有权转让给您时出现任何复杂情况。如果您不是土著,您还应该确认该财产是否被分配为 土着很多。

还请注意该物业是否存在任何现有限制或警告。警告是一种法定禁令,用于停止对财产的特定交易进行登记。如果您购买带有警告的房产,您必须通过程序来挑战提交房产警告的一方。在取消警告之前,您可能会发现从银行获得贷款是一项挑战。

因此,如果您未能成功获得贷款,您将需要确保手头有足够的现金来支付余额。但是,即便如此,您也必须考虑在向提交警告的一方提出质疑的过程中必须承担的额外法律费用。 

通过获得有关这些领域的足够信息,您将更好地了解该物业是否值得您花费金钱和时间。  

 

3.财产检查 

您亲自检查房产以确定房产以及周围房产的状况也始终是谨慎的。您还可以与邻居交谈,从第一人称的角度了解该地区。 但是,如果您无法参观该物业,您可以联系销售代理或拍卖师以获取您需要的有关该物业的更多信息。

对于您无法检查房产的情况,谨慎的做法是将一定数额的资金用于房产的维修费用,请记住,大多数房屋最终都会被取消抵押品赎回权,因为业主无法支付每月分期付款并更不用说修房子了。 此外,最好将底价与该地区的其他房产进行比较,以确定该房产是否适合您。 

 

4.检查任何未结账单

如果房产上有任何未付账单,如水电费、退租或评估税,请务必向公用事业公司、管理办公室或相关部门查询。您可能需要出示销售公告 (POS) 的副本才能获得此信息。 

 

5.银行汇票的准备 

在行动之前,您需要准备一份金额为底价 5% 或 10% 的银行汇票,具体取决于是 LACA 拍卖还是非 LACA 拍卖。但是,您必须确保准备好余额,因为如果您没有在规定的时间内结清未结余额,您的存款可能会被没收。请注意,如果您未满 18 岁或已被宣布破产,则您没有资格参加拍卖。

 

在拍卖日

拍卖

随着技术的进步,拍卖现在除了实体场所之外,还可以在线进行。 

 

实物拍卖

如果您是在实体场地参加拍卖,建议您提前到达场地,尤其是第一次参加拍卖时。您也可以指定您的房地产经纪人代表您出席。在拍卖师柜台登记并继续支付拍卖师的押金,LACA 房产为 5%,非 LACA 房产为 10%。有些拍卖师要求在拍卖日之前进行登记和押金,因此最好与拍卖师确认此要求。

然后,您将收到一张带有编号的投标人卡。拍卖过程将从拍卖师关于拍卖过程的简报开始,并突出 POS 中的关键条款。在竞标过程中,举起您的竞标卡作为您的竞标价格的指示。如果拍卖师叫出3次最高价后没有其他人出价,则拍卖过程将停止。拍卖师落锤后,该财产被视为正式出售。 

如果您中标,则需要签署销售合同。盖章的销售合同可以在以后领取。如果底价与中标价有差价,必须在拍卖后支付。因此,最好准备好额外的现金。购买价格的余额需要在 90 天(LACA)和 120 天(非 LACA)内结算。 

但是,如果您的竞拍不成功,您可以在拍卖后收取定金。

 

网上拍卖

您首先需要在拍卖门户上创建一个帐户。成功开设账户后,您可以轻松浏览并选择合适的物业。然后,您可以注册拍卖并支付所需的押金。 

在拍卖日之前,最好确保您有一个强大而稳定的网络连接,以及一个安静的场地,以免在拍卖过程中分心。在拍卖日,请确保您早点登录,以便您冷静、镇定,并有足够的时间阅读条款和条件。 

拍卖开始时,将显示每个出价的底价和金额。如果您出价而其他人出价更高,系统会通知您。如果您是中标者,您将收到一份销售备忘录。然后您需要签署销售合同,如果您的存款金额与底价和中标价之间存在差异,您需要补足差额。

这可以通过在线银行转账或 Pos Laju 提供的银行汇票亲自完成。与实物拍卖类似,您需要在 90 或 120 天内(非 LACA)结算购买价格的余额,具体取决于是 LACA 还是非 LACA 拍卖。 

未中标的投标人将通过在线银行转账或 Pos Laju 提供的银行汇票获得押金退款。 

 

结论

有木槌和法律书籍的房子。房地产法和房屋拍卖

在购买拍卖房产之前花时间做一些研究是一项会给您带来回报的投资。不要急于购买,而是通过事先参加一些拍卖来熟悉这个过程。如果您认识购买了拍卖房产的其他人,请花时间与他们交谈并获得他们关于该做什么和不该做什么的建议。 

无论是实体拍卖还是网络拍卖,都建议您在拍卖前设定一个竞拍限额,以免被竞拍过程的刺激所吸引而超出预算。 

做这些简单的事情可以帮助您充分利用这个机会,彻底享受购买拍卖房产的过程。 

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