Membeli harta tanah, sama ada untuk pelaburan atau menduduki, sudah pasti merupakan proses yang besar dan menarik. Seseorang boleh memilih untuk membeli harta baru dari pemaju atau membeli harta tanah sub-penjualan. Selain dari dua laluan tradisional ini, ada pilihan lain untuk calon pembeli rumah yang perlu dipertimbangkan, iaitu membeli harta tanah yang dilelong.
Pada 1 Ogos 2020, The Star, sebuah akhbar Malaysia dilapor bahawa 1,764 lagi harta tanah dilelong pada tahun 2019 melalui Lelongtips.com (portal lelong harta tanah dan automatik di Malaysia) berbanding tahun 2018. Artikel yang sama juga menyertakan komen oleh CGS-CIMB Securities yang meramalkan bahawa pasaran harta tanah yang dilelong kemungkinan akan mendapat daya tarikan di masa depan disebabkan oleh faktor-faktor antaranya ialah institusi kewangan memperhebatkan usaha pemulihan mereka.
Harta tanah biasanya disiapkan untuk dilelong apabila pemilik rumah ingkar pembayaran gadai janji yang kemudian menyebabkan penyitaan harta tanah oleh bank. Lelong dijalankan oleh pelelong berlesen yang dilantik oleh bank, atau pihak berkuasa seperti Mahkamah Tinggi atau Pejabat Tanah. Semasa lelongan, pihak yang berminat dari orang ramai boleh membuat tawaran ke atas harta tanah dan penawar tertinggi akan menang.
Jenis Lelong Harta Tanah di Malaysia
Terdapat dua jenis lelongan harta tanah di Malaysia untuk harta tanah yang dirampas, iaitu:
Lelong Kehakiman: Juga dikenali sebagai lelong Non-Loan Agreement Cum Assignment (bukan LACA), dalam kes ini, tajuknya adalah di bawah nama peminjam. Bank kemudian memohon kepada mahkamah tinggi (hak milik pendaftaran tanah) atau pentadbir tanah (hak milik pejabat tanah) untuk perintah menjual harta tanah. Lelongan akan dilakukan oleh mahkamah tanah atau pentadbiran tanah dan diatur oleh Kanun Tanah Negara.
Lelong Bukan Kehakiman: Ini adalah untuk harta tanah yang berada di bawah tajuk utama dan hak milik individu atau strata belum dikeluarkan. Dalam kes ini, lelongan akan dilakukan oleh bank melalui pelelong swasta. Ini juga dikenali sebagai lelong Loan Agreement Cum Assignment (LACA).
wdt_ID
Kriteria
Lelong Kehakiman (Bukan LACA)
Lelong Bukan Kehakiman (LASA)
1
Deposit Pelelong
10%
5%
2
Tempoh untuk menyelesaikan baki harga pembelian
120 Hari
90 hari
3
Penawaran seterusnya (Sekiranya tidak ada penawar yang berjaya)
6 bulan
1 bulan
Dalam kedua kes tersebut, akan berlaku penurunan harga rizab 10% untuk lelongan kedua. Harga rizab adalah harga minimum yang akan diterima oleh penjual daripada pembeli.
Kebaikan dan Kekurangan Harta Lelong
Pada ketika ini, adakah anda tertanya-tanya adakah membeli harta tanah lelong adalah pilihan yang sesuai untuk anda? Berikut adalah jadual ringkas dengan kebaikan dan keburukan untuk membantu anda membuat keputusan:
Senarai Semak Lima Langkah untuk Membantu Anda Mempersiapkan Lelong
Sekiranya anda telah mempertimbangkan kebaikan dan keburukan dan memutuskan untuk membeli harta tanah yang dilelong, berikut adalah senarai semak lima langkah mudah untuk membantu anda membuat persediaan untuk melelong:
1. Pengenalpastian harta tanah
Untuk memulakan, anda mesti mengenal pasti harta tanah di mana anda boleh membuat tawaran dan yang sesuai dengan keinginan anda. Senarai harta tanah lelong boleh didapati dari surat khabar atau melalui platform lelong.
2. Penyelidikan mengenai harta tanah
Setelah anda mengenal pasti harta tanah, inilah masanya untuk melakukan carian hak milik. Antara maklumat yang dapat anda perolehi dari melakukan pencarian tajuk adalah seperti butir-butir tajuk seperti luas, dimensi, dan sempadan harta tanah, status hak milik (pegangan bebas atau pegangan pajakan, dan baki tempoh pajakan jika itu adalah pegangan pajak harta benda), dan jika ada caj atau peringatan.
Selain itu, anda juga harus mendapatkan Proklamasi Jualan (POS) atau Syarat Penjualan (COS) dari pelelong atau peguam cara yang bertindak bagi pihak bank lelong untuk mendapatkan lebih banyak maklumat mengenai harta tanah. Melalui POS, anda akan dapat mengetahui harga simpanan harta tanah dan jumlah deposit yang perlu anda sediakan.
Adalah tidak bijaksana juga untuk memperhatikan baki tempoh pajakan sekiranya harta tanah tersebut mempunyai tempoh pajakan. Ini kerana sebilangan bank mungkin tidak memberikan pinjaman kepada anda untuk harta tanah yang mempunyai masa tinggal kurang dari pajakan, atau bahkan mengurangkan tempoh pinjaman. Anda juga perlu memeriksa sama ada hak milik telah dikeluarkan.
Sekiranya belum, adalah lebih baik untuk mengesahkan jika pembangun telah selesai untuk mengelakkan komplikasi dalam memindahkan tajuk kepada anda. Sekiranya anda bukan Bumiputera, anda juga harus mengesahkan sama ada harta itu diperuntukkan sebagai Lot bumiputera.
Perhatikan juga jika terdapat sekatan atau peringatan yang ada di hotel ini. Peringatan adalah jenis perintah undang-undang untuk menghentikan pendaftaran urusan tertentu harta tanah. Sekiranya anda membeli harta tanah yang mempunyai peringatan, anda mesti melalui proses untuk mencabar pihak yang menyerahkan peringatan harta tersebut. Sehingga peringatan dihapus, anda mungkin merasa sukar untuk mendapatkan pinjaman dari bank.
Oleh itu, anda perlu memastikan anda mempunyai wang tunai yang mencukupi untuk membayar baki sekiranya anda tidak berjaya mendapatkan pinjaman. Namun, walaupun begitu, anda mesti mengambil kira kos undang-undang tambahan yang akan anda tanggung dalam proses mencabar pihak yang mengemukakan peringatan tersebut.
Dengan memperoleh maklumat yang mencukupi mengenai kawasan-kawasan ini, anda akan mendapat idea yang lebih baik sekiranya harta itu bernilai wang dan masa anda.
3. Pemeriksaan harta tanah
Anda juga sentiasa berhati-hati untuk memeriksa secara peribadi harta tanah untuk menentukan keadaan harta tanah, dan juga harta benda di sekitarnya. Anda juga boleh bercakap dengan jiran untuk memahami kawasan itu dari perspektif orang pertama. Namun, jika anda tidak dapat mengunjungi tempat penginapan ini, anda boleh menghubungi ejen penjualan atau pelelong untuk mendapatkan maklumat tambahan yang anda perlukan di tempat tersebut.
Untuk kes-kes di mana anda tidak dapat memeriksa harta tanah, adalah wajar untuk memperuntukkan sejumlah perbelanjaan kos pembaikan harta tanah tersebut, dengan mengingat bahawa kebanyakan rumah berakhir dengan penyitaan kerana pemiliknya tidak dapat membayar ansuran bulanan dan akan mempunyai lebih kurang untuk membaiki rumah. Selain itu, adalah baik untuk membandingkan harga simpanan dengan harta tanah lain di kawasan ini untuk memastikan sama ada harta itu adalah pembelian yang baik untuk anda.
4. Memeriksa sebarang bil tertunggak
Juga bijaksana untuk memeriksa dengan syarikat utiliti, pejabat pengurusan, atau pihak berkuasa yang berkaitan jika ada bil tertunggak di harta tanah seperti bil utiliti, berhenti sewa, atau cukai taksiran. Anda mungkin perlu menunjukkan salinan Proklamasi Penjualan (POS) untuk mendapatkan maklumat ini.
5. Penyediaan draf bank
Sebelum melakukan tindakan, anda perlu menyiapkan draf bank berjumlah 5% atau 10% dari harga rizab, bergantung pada apakah itu lelongan LACA atau bukan LACA. Walau bagaimanapun, anda mesti memastikan bahawa baki anda sudah siap kerana deposit anda boleh dilucutkan sekiranya anda tidak menyelesaikan baki yang belum dijelaskan dalam jangka masa yang ditetapkan. Perhatikan bahawa anda tidak layak untuk menyertai lelong jika anda berumur di bawah 18 tahun atau telah diisytiharkan muflis.
Pada Hari Lelong
Dengan kemajuan teknologi, lelongan kini dijalankan secara dalam talian, selain dari tempat fizikal.
Lelong Fizikal
Sekiranya anda menghadiri lelong di tempat fizikal, disarankan untuk tiba di tempat lebih awal, terutamanya jika anda melelong untuk kali pertama. Anda juga boleh melantik ejen harta tanah anda untuk hadir bagi pihak anda. Daftar di kaunter pelelong dan teruskan untuk membuat pembayaran deposit lelong, yang berjumlah 5% untuk harta LACA dan 10% untuk harta tanah LACA. Sebilangan pelelong menghendaki pendaftaran dan deposit dibuat sebelum hari lelongan, jadi lebih baik anda mengesahkan dengan pelelong mengenai syarat ini.
Anda kemudian akan dikeluarkan kad penawar dengan nombor. Proses lelong akan dimulakan dengan taklimat pelelong mengenai proses lelong dan mengetengahkan klausa utama dalam POS. Semasa pembidaan, naikkan kad bidaan anda sebagai petunjuk harga penawaran anda. Sekiranya tidak ada tawaran lain setelah harga tertinggi dipanggil tiga kali oleh pelelong, proses penawaran akan dihentikan. Setelah jatuhan tukul oleh pelelong, harta itu dianggap dijual secara rasmi.
Sekiranya anda membuat tawaran yang menang, anda perlu menandatangani Kontrak Jualan. Kontrak Jualan yang dicop dapat dikumpulkan pada kemudian hari. Sekiranya terdapat perbezaan jumlah deposit antara harga rizab dan harga penawaran yang berjaya, ia mesti dibayar setelah lelong. Oleh itu, lebih baik anda bersedia dengan sejumlah wang tunai. Baki harga pembelian perlu dijelaskan dalam masa 90 hari (LACA) dan 120 hari (bukan LACA).
Walau bagaimanapun, jika anda tidak berjaya dalam pembidaan anda, anda boleh mengumpulkan deposit anda selepas lelongan.
Lelong Dalam Talian
Anda perlu membuat akaun dengan portal lelong terlebih dahulu. Setelah akaun anda berjaya dibuka, anda dapat dengan mudah melayari dan memilih harta yang sesuai. Kemudian, anda boleh mendaftar untuk melelong dan membayar deposit yang diperlukan.
Sebelum hari lelongan, yang terbaik adalah memastikan bahawa anda mempunyai sambungan internet yang kuat dan stabil, serta tempat yang tenang sehingga anda tidak akan terganggu semasa lelongan. Pada hari lelongan, pastikan anda masuk lebih awal agar anda tenang, terkumpul, dan mempunyai masa yang cukup untuk membaca terma dan syarat.
Apabila lelongan bermula, harga rizab dan jumlah setiap tawaran akan dipaparkan. Sekiranya anda telah membuat tawaran dan orang lain telah membuat tawaran yang lebih tinggi, sistem akan memberitahu anda. Sekiranya anda adalah penawar yang berjaya, anda akan menerima nota penjualan. Anda kemudian perlu menandatangani kontrak penjualan dan jika terdapat perbezaan jumlah deposit anda antara harga rizab dan harga bidaan yang berjaya, anda perlu menambah perbezaannya.
Ini boleh dilakukan secara peribadi, melalui pemindahan bank dalam talian, atau draf bank yang dihantar oleh Pos Laju. Sama seperti lelongan fizikal, anda perlu menyelesaikan baki harga pembelian dalam masa 90 atau 120 hari (bukan LACA), bergantung pada apakah itu lelongan LACA atau bukan LACA.
Pembida yang tidak berjaya akan menerima bayaran balik deposit mereka melalui pindahan bank dalam talian atau draf bank yang dihantar oleh Pos Laju.
Kesimpulannya
Menghabiskan masa untuk membuat kajian sebelum membeli harta tanah lelong adalah pelaburan yang akan membuahkan hasil kepada anda. Daripada melakukan pembelian, biasakan prosesnya dengan menghadiri beberapa lelongan terlebih dahulu. Sekiranya anda mengetahui orang lain yang telah membeli harta tanah yang dilelong, luangkan masa untuk bercakap dengan mereka dan dapatkan nasihat mereka mengenai perkara yang tidak boleh dilakukan.
Sama ada lelongan fizikal atau dalam talian, disarankan agar anda menetapkan had penawaran anda sebelum lelongan, agar anda tidak terjebak dalam kegembiraan proses penawaran dan melebihi anggaran anda.
Melakukan perkara-perkara sederhana ini dapat membantu anda memanfaatkan peluang ini dan menikmati proses membeli harta tanah yang dilelong.
The maklumat di laman web ini tertakluk kepada perubahan pada bila-bila masa tanpa notis terlebih dahulu dari yang betul. Metrik kuantitatif diambil dan digunakan berdasarkan ketenangan pada masa penulisan. Walaupun pasukan yang betul mengambil ketepatan maklumat secara serius, kami tidak bertanggungjawab terhadap sebarang kerugian akibat maklumat yang salah. Maklumat yang diberikan semata-mata untuk memaklumkan kepada pengguna dan tidak dalam bentuk apa-apa tawaran atau kontrak melainkan dinyatakan sebaliknya.
