房地产投资:您需要知道的一切

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房地产投资概论

房地产投资:你需要知道的一切 1

在这个时代,投资已经随着全球发生的进步而扩大。这些进步为人们投资他们辛苦赚来的现金提供了新的平台。 21 世纪流行的现金投资方法包括但不限于股票、债券、加密货币和共同基金。

然而,无论全球化可以带来什么样的进步,房地产投资一直是投资者们的最爱。本指南将提供有关房地产投资的深入视角和一些有用的提示,以轻松应对这一问题。

 

投资房产的理由

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图片通过 男高音

属性会随着时间的推移而升值

财产的价值会随着时间的推移而升值。这一直是投资房地产的主要好处之一,因此将其视为一项富有成效的资产。房地产是为数不多的能为投资者提供高于通胀率的回报的资产之一。然而,这也受到一些重要因素的影响。

要确定这些因素,仔细观察房地产市场的运作方式是绝对必要的。这将防止投资错误,因为众所周知,房地产投资涉及大量资金。以下是影响房产增值的因素:

 

基础设施发展

在基础设施发展中的作用对于物业的价值升值至关重要。然而,任何能够为潜在居民的生活增加价值的社区新增加都将有助于价值的增加。

无论是连接主要高速公路的新道路,还是距离酒店仅 10 分钟路程的新 KTM 线路;这些小型项目将有助于为该物业增加价值,因为它们是增长动力。

这是因为这些新增项目有可能为该地区带来更多人口,从而对该地区的房产产生更高的需求。 

 

即将推出或可用的设施

除了社区周围的基础设施外,应该注意的是,物业内的便利设施对于提高物业价值同样重要。如今,在忙碌的生活中,房产的居民很少离开家。

他们的放松形式可能集中在酒店内的设施上,例如游泳池或俱乐部会所。包括额外的内部便利设施,尤其是在大都市,将很有可能使房产的价值增加。

这也适用于有地房产,例如半独立式住宅。增加一个车库或迷你露台花园将使业主有很大的机会提高房产的估值。 

 

金融情况

一个国家的经济状况在房价的涨跌中同样重要。当通货膨胀率高时,货币的价值会降低。因此,建筑商需要在建筑材料、劳动力和许可证等投入项目上花钱。

尽管如此,无论增长动力如何,这都不是房价上涨的直接因素。这必须与可达性、基础设施发展和住宅物业的当前可用性齐头并进。

GDP、供求率和失业率也将推动房地产价格上涨。 

 

政策变化

通常在政府层面的政策变化将直接影响房地产升值。一项主要的政策变化是贷款利率。

从理论上讲,较低的借贷成本会为市场带来更多买家,从而创造更多需求,从而导致升值。 相反,印花税、所得税优惠和商品及服务税税率的降低也会影响对这些房产的需求。 

 

提供稳定的现金流

对于那些计划在未来几年退休的人来说,投资房地产将是一个好主意。这主要是因为通过购买房产并出租,可以看到稳定的现金流。

投资者退休后,即使没有工作,仍然可以拥有这笔资金来源。对于那些被解雇或裁员的人来说,它也将成为一个安全的收入来源。 

 

通胀对冲

通胀对冲源于GDP增长与房地产需求之间的正相关关系。当经济扩张时,对房地产的需求推动租金上涨。

因此,将有更高的资本价值,物业将保持资本的购买力,绕过通货膨胀对租户造成的一些压力,从而导致资本增值。 

 

Tips to Invest in Properties 

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选择要投资的房地产类型

作为第一次投资房地产的人,可能很想顺应潮流,选择住宅物业作为投资。这确实是一个不错的选择。但是,最好的建议是实际调查要进行的不同类型的投资。

人们可能会发现各种可用的选项也很有吸引力。公众会认为投资于房屋项目会提供租金收入,因此有助于提供稳定的现金流。然而,鲜为人知的事实是,商业地产实际上会提供更好的盈利潜力。

这是因为从长远来看,企业支付的租金收入会更高。除了商业物业,人们也可以考虑零售投资,因为尽管是长期投资,但需求仍然相当高。因此,在选择要投资的房地产类型之前,必须先考虑自己的财务和长期目标。 

 

从房地产购买中赚钱

众所周知,房地产需要大量资金。然而,尽管资本要求很高,但投资者似乎总是蜂拥而至,将房地产作为赚取副业收入的可行方法。

有两种方法可以实现通过投资房地产赚钱的目标。第一种是以低价购买房产并以更高价格出售。这将通过价值升值来完成,并且必须对房地产市场有透彻的了解才能继续使用这种方法。

第二种方法是向租户收取租金。对于那些可能希望保留房产供家庭成员使用的人来说,这是一个受欢迎的选择。出租房产将是让资产收回成本的好方法。在这种情况下,它将适用于公用事业和贷款偿还。同样,所选择的方法不仅应反映个人的长期目标,也应反映整个家庭的长期目标! 

 

租赁权与永久业权

之间的选择 租赁和永久业权 房产一直是购房者之间的一个突出争论。然而,在投资者的背景下,最好的选择肯定是永久业权的财产。现在,解释差异。 

永久业权土地基本上是分配给所有者无限期使用的土地。因此,不需要续订或跟踪任何到期年份。同时,租赁土地的使用期限有限,通常为 99 年。

租约到期后可以续约,但费用昂贵。所有权的转移也将是漫长的。明知在租赁物业方面利大于弊,为什么有人还想投资呢?

嗯,答案很简单。它依赖于租赁物业的成本,与永久业权物业相比,租赁物业的收购成本更低。实际上,永久业权土地价格昂贵且可用性有限。 

 

该物业的位置

考虑到房地产价格上涨,投资者在做出决定之前确定潜在位置并对其进行调查非常重要。这可能是该国首都吉隆坡对于房地产投资者来说似乎是一个安全赌注的主要原因之一。

城市各个骗子的快速发展似乎对投资者更具吸引力。尽管如此,许多投资者仍有各种各样的担忧,例如犯罪率以及与杂货店、学校和医院等基本设施的距离。因此,对附近物业的吸纳率进行综合调查将有助于分析该物业成为成功投资的前景。 

 

获得资本

除了房产类型和房产成功投资的前景之外,成本也绝对应该被考虑在内。大多数情况下,购买时需要银行贷款。在马来西亚,银行将为前 2 处房产以 90% 的利率提供资金,之后仅为 70% 的房产提供资金。

作为投资者,应该为首付、律师费和其他行政费用预留预算。但它并没有就此结束!如果房产不是新的,最好留出资金进行任何形式的装修。 

 

投资房地产与投资股票

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投资者提出的一个普遍问题是,一种资产比另一种更好的投资前景。股票和房地产之间永无止境的比较也是如此。这两种资产各有优缺点。

在比较结束时,您应该仅根据设定的长期目标确定最佳投资资产。这是一个比较表,可帮助您深入了解股票和房地产之间的利弊。 

 

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投资房地产的缺点

  • 它涉及金钱

要看到投资的回报,还必须花费适当的金额才能获得收益。从一开始,投资者就必须花钱支付首付款和交易费用。不仅如此,如果该物业的居住条件不理想,则也需要进行翻新。这也有助于最大化租金收入。拥有房产后,仍然会有杂项费用,例如房产税、保险、抵押贷款和房产维护。 

 

  • 很费时间

除了投资者通常需要做的事情,例如寻找潜在租户或买家以及维护房产,了解房地产的绳索也很耗时。投资者只有在绝对有把握的情况下,才能在其投资中做出重大决定。确保投资者走上正确道路的一种方法是教育和调查马来西亚的房地产业。除了确保房产处于最佳状态之外,这肯定会非常耗时,并且可能会对投资者的日常生活造成影响。 

 

  • 这是一项长期投资

投资房产时,应始终记住这将是一项长期承诺。无论如何,如果在地价升值时将其出租或出售,仍然是一个长期的承诺。对于潜在投资者来说,一个方便的提示是在进入房地产投资领域之前,有一个设定的退休时间表和家庭承诺,例如子女教育和医疗保险的资金。 

 

  • 它有其独特的风险

每种类型的房地产投资都有其自身的风险。这些风险肯定会在很大程度上影响投资者。其中一些包括但不限于在错误的时间购买房产、增加对房产中发生的事故的责任以及难以处理的租户。这些风险的发生肯定超出了投资者的预期。但是,投资者必须为此做好准备。 

 

零现金投资房产

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在投资房地产时,财务将无限期地成为大多数人关注的主题。随着生活成本的不断上涨,几乎不可能留出一些钱来投资房产。

最简单的出路是银行贷款,但信用评分较低,从银行获得贷款会很麻烦。然而,有很多方法可以在没有现金和不涉及银行的情况下投资房产。 

 

私人和硬贷款机构

不要混淆私人贷方和高利贷!私人和硬放债人是有执照的人,可以根据一系列还款过程的标准向某人提供贷款。这可能是一种没有银行贷款麻烦的选择。然而,这些类型的贷款通常会收取更高的费用和利率。 

深入研究这两种选择的背景,私人放债人主要包括有钱的朋友、同事或家人,有兴趣投资房地产但不想做搜索或找房子。作为投资者,与他们达成协议。最好的是法律协议和各方的参数,归根结底,这对双方来说仍然是双赢的局面。

硬放债人将提供无需首付的融资。这些贷方不受普通银行严格的还款时间表的约束。但是,在从这些贷方收到资金之前进行一些研究很重要。进行背景调查以确保贷方不属于任何可能陷入困境的高利贷者。 

 

与团体或合作伙伴一起购买

这与私人借贷非常相似。合伙企业提供了一种选择,允许投资者获得不为人知的房地产交易。这些伙伴关系包括个人伙伴关系或商业伙伴关系。

但是,最好达成协议以防止任何进一步的并发症。这是一种互惠互利的方法,因为其中一个合作伙伴可能拥有现金,而另一个可能拥有联系。这是在协议期间将您的能力带到桌面上的概念。只要确保投资者的目标与其他合作伙伴的目标一致即可。 

 

房地产批发

简而言之,批发就是寻找尚未上市的房产卖方,签订合同,然后找到买方以一定的利润购买的过程。

最大的好处之一是投资者将在其进入市场之前获得销售价格的份额。但是,请记住,只有对当地房地产市场有一定的了解,才能参与其中。一个人还应该拥有一个庞大的潜在买家网络。

 

用少量现金投资房产

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如果潜在投资者只有少量现金,那么投资房地产会稍微容易一些,因为可以使用现成的资金。另一部分可以通过其他方式找到,例如贷款。  

Seller Financing 

只有当卖方有足够的动力向投资者提供贷款以使投资者能够购买房产时,才会发生这种情况。但是,应该遵守一些条款。这可能包括更高的每月付款而不是首付。解决此问题的最佳方法是在获得律师的法律建议后做出决定。 

 

租自有 (RTO) 计划

该计划的一个加分点肯定是消除了支付高额首付的需要。这是通过签署租赁协议来实现的,该协议允许投资者以销售结束。需要注意的是,每个 RTO方案 是不同的,并且需要买方应租赁该物业的不同时间长度。这可以是 5 到 20 年之间的任何持续时间。 

买家只需要总共 3 个月的租金就有资格参加此计划。最好的部分是,无论经济状况如何,买方都会根据租赁开始时的估值购买房产。  

 

 

投资者类型

投资人团队

在房地产投资方面,一刀切的概念绝对不可用。不同类型的投资者有不同的方式投资物业以获得利润。决定投资方法的因素有很多——预算、风险偏好和投资目标。

但是,有一个独特的明显区别可以将这些投资者彼此区分开来。这将是投资的持续时间,即作为短期投资者或长期投资者。 

 

Short Term Investor 

短期投资者只会专注于一件事情——在短时间内快速赚钱。这些投资者大多会选择需求量很大的房产类型,目的是在价格上涨后立即出售。翻转房产将是这些房产投资者使用的另一种方法。为此,投资者将购买旧的或废弃的房产并对其进行翻新。之后,该物业将尽快出售。 

 

Long Term Investor 

这些类型的投资者将专注于房产价值随着时间的推移稳步增长,有两种方法非常有用——资本回报和租金回报。

为了资本回报,投资者会在售价上升至高于原购买价一定百分比时立即出售物业。至于租金回报,投资者会将整个物业出租给他人。这样做是为了在所有权的整个任期内获得稳定的被动收入流。 

 

投资的房产类型

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住宅物业

这些类型的物业包括但不限于排屋、公寓和共管公寓。基本上,任何带有住宅土地所有权的财产都有权被标记为住宅财产。但是,任何商业土地所有权的财产都属于例外情况,受保护 住房发展法案 (HDA).一种流行的房产类型是 SoHo 单位。

对于住宅物业,它有一个缺点。业主必须支付物业的所有账单,包括维修费、沉没费、排污费和评估费,使其成为高维修物业。

对于很多投资者来说,这可能不是问题,但如果收取的租金低于分期付款和维修金额,投资者可能会为此承担经济负担。如果选择的物业位于具有高开发速度的战略区域,则可以解决这个问题。

 

商业投资

商业投资类别的物业将包括 办公大楼、小型办公室多功能办公室(SOVO)、小型办公室灵活办公室(SOFO)、小型办公室租赁办公室(SOLO)和小型办公室智能办公室(SOSO)。

投资于商业投资的一大好处是参与多年租赁,尽管市场租金下降,但仍可带来更稳定的现金流。

除此之外,水电费和管理费等费用将由租户承担。租户还有责任维护财产并在发生任何损坏时进行修理。然而,不利的一面是较高的前期资本支出。 

 

零售投资

商业地产投资与零售地产投资非常相似,但主要区别在于零售投资的机制和黄金地段不同。零售物业将位于商场和店面。有时,除了基本租金外,房东还会从租户那里获得一定比例的利润。  

 

产业投资

这些类型的房地产投资将包括工业仓库、公司和存储单位。工业投资通常包括大量费用和服务收入流,以增加所有者的投资回报。然而,工业投资的缺点是它会被认为风险更大,因为成功的投资需要专业的专业人员来维护和管理。这项投资也需要更大的前期资本投资。 

 

房地产投资信托 (REIT)

这种类型的投资在房地产投资领域是全新的。好处肯定是负担得起和易于进入。这意味着投资者将购买一家拥有房地产的公司的股份,该公司将其收入作为股息进行分配。

投资的行业取决于投资者,例如酒店业或航空业。然而,投资者实际上并不拥有该财产,并且在如何管理整个财产方面几乎没有或没有决策权。 

 

购买房产的交割成本

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应该注意的是,购买房产进行投资时会产生一些交易成本,或者更简单地说,是额外费用。其中包括法律费用、印花税、房地产收益税 (RPGT) 和房产估价成本。 

 

法律费用

简而言之,律师费是买方为准备和记录官方文件而支付的律师费。以下是马来西亚的律师费率:

wdt_ID 法律费用 税额
1 首个 RM500,000 1%(最低收费RM500)
2 RM501,000 – RM1,000,000 0.8%
3 RM1,000,001 – RM3,000,000 0.7%
4 RM3,000,001 – RM5,000,000 0.6%
5 RM5,000,001 – RM7,500,000 0.5%
6 >RM7,500,0001 可协商,最高限价不超过0.5%

 

印花税 

印花税是对 1949 年印花税法第一附表中规定的各种书面文书征收的一种税——适用于法律、商业和金融文书。 

wdt_ID 购买价格 印花税
1 首RM100,000 1.00%
2 RM 101,000 – RM500,000 2.00%
3 RM 501,000 – RM1000,000 3.00%
4 超过 RM1000,000 4.00%

 

房地产税

房地产收益税 (RPGT) 是一种资本收益税,房主和企业在处置其财产时必须支付该税。正如在 2019 年预算中宣布的那样,那些在所有权的第六年(及随后)出售财产的人现在必须为 RPGT 支付 5%。可以找到有关 RPGT 的更多信息 这里

以下是 RPGT 费率:

 

wdt_ID RPGT费率 个人(公民和永久居民) 个人(非公民和外国人) 公司介绍
1 第 1 年的处置 30% 30% 30%
2 第 2 年的处置 30% 30% 30%
3 第 3 年的处置 30% 30% 30%
4 第 4 年的处置 20% 30% 20%
5 第 5 年的处置 15% 30% 15%
6 第 6 年的处置 5% 10% 10%

 

物业估价成本

估价费按购买价格的百分比计算。 

第一个 RM 100,000 = 0.25%

下一个残渣高达 RM 200 万 = 0.2%

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