Rent-To-Own Scheme: A Surging Option

Rent-To-Own Scheme: What is It?

Rent-To-Own Scheme 是马来西亚引入的一项计划，通过在购买之前将选定的房产租赁一段时间来拥有房产。用日常的话来说，它类似于免费样品，但有一个价格，这样的价格是可以承受的。

先租后买计划：它是如何运作的？

Rent-To-Ows Scheme 听起来可能很复杂，但分解这个过程会让普通消费者看起来很容易。该计划涉及申请人必须经过的几个关键流程： –

• 申请人选择提供先租后买计划的物业
• Developers/parties who provide funding for schemes, such as banks, require applicants to sign lease documents stating the lease terms
• Security deposits are usually refundable which are around 5% of the property price.
• As soon as all formalities and legalities are completed, the applicant can move in.
• Rent is paid according to the lease terms in the rental period.
• 租期届满后，申请人有两种选择： –
• 以签订租赁时的锁定价格（签订租赁时的价格）行使购买租赁物的权利；或者
• 放弃购买租赁财产的权利，而不是购买该财产

该计划可比作机动车辆的租购协议。租购协议是一种具有购买选择权的委托书。签订租购协议时，买方从经销商处收到汽车，但车辆的实际所有者是为购买提供资金的银行或金融机构。

一旦买方向银行偿还了贷款金额，买方就可以“购买”车辆，所有权转移给买方。 Rent-To-Own Scheme 与此类似，但所有权不会转移给买方，而是由开发商或提供该方案的一方保留。

Rent-To-Own Scheme: Does it Apply to Everyone?

虽然每个先租后买计划都有自己的一套标准和要求，但可以看到一些突出的要求。他们包括： -

• 申请人必须是马来西亚公民
• 申请人必须有正确数量的担保人，通常来自家庭成员
• A combined household income ought to be above RM5,000 and above.

The Advantages: Rent-To-Own Scheme

该计划不允许外国人申请，永久居民的情况未知。

更多经济适用房

引入该计划的主要原因之一是帮助低收入家庭买得起房子。 Rent-To-Own 计划允许这些家庭在无法支付 10% 首付款或因收入不足而没有资格获得银行贷款的情况下购买房屋。

没有首付

询问任何房主他们最大的障碍是购买房屋，他们的回答很可能是无法支付 10% 首付。通过先租后买计划，购房者基本上可以绕过 10% 的首付要求，考虑到如今马来西亚的房地产价格，这通常是一个很大的数额。

Securing a Loan

最初，一个家庭可能没有足够的收入来获得银行贷款。通过采用先租后买计划，这些家庭将在商定的租赁期内拥有自己的房屋。在此期间，该家庭的收入很有可能会增加，并有资格获得银行贷款。

先试后买

The Rent-To-Own Scheme offers its applicant a chance to ‘try out’ their new home. The lease period can be used to determine whether or not the home itself is in need of repair, if it is connected, and to observe what the neighbourhood has to offer.If the applicants are not satisfied with their home, they can always opt not to exercise their right to purchase the property and look for alternatives.

锁定价格

先租后买计划的一大好处是，申请人可以在租约到期后购买房屋时锁定预期价格。例如，如果申请人在 2021 年以 RM700,000 锁定一个物业，他仍然可以在租赁协议到期后以 RM700,000 购买该单位。租期越长越好，因为申请人可以节省更多。

退还押金

大多数先租后买计划需要财产价值约 5% 的保证金。租赁协议期满后，无论申请人的决定如何，这笔押金都将退还。存款以后可以用于其他有价值的用途。

申请人不拥有该财产

While the Rent-to-Own (RTO) scheme offers an easier way to own a property, the applicant does not own the property through the lease period, and the wait becomes longer if the applicant decides to purchase the property at the end of the lease. The loan repayment period applies to an applicant who has a 5 year lease and buys the property.

这将导致申请人等待更长时间才能获得房屋所有权，而选择传统银行贷款的人只会受到贷款还款期的约束。唯一的安慰是先租后买计划不需要首付。

不交房租很危险

不支付租金可能会导致被驱逐出房产，导致申请人无家可归。

房价下跌

只要房地产价格在上涨，先租后买计划就是一个可行的选择。但是，当价格下降时，即使申请人按传统方式有能力购买房屋，他们也将受到租赁协议的约束。

受租约约束

一旦申请人签署租赁协议，他将在整个租赁期内受合同约束。如果租赁期限延长，例如 3 或 5 年，情况会变得更糟。这可能导致申请人尽管获得了通过银行贷款购买房屋的财务能力，但仍无法解除租约。

与传统购买相比，支出更高

请记住，申请人必须经历整个租赁期，然后是银行贷款期。这可能导致先租后买计划的申请人比传统购买者支付更多的钱。假设先租后买计划的租赁协议为 5 年，每月 2,000 令吉，申请人稍后通过银行贷款以 3.5% 的利率购买价值 700,000 令吉的单位，为期 30 年。申请人需要支付 1,131,593 令吉的贷款还款，包括利息，以及根据该计划额外支付 120,000 令吉，总支出为 1,251,593 令吉。请注意，此金额可能会因银行利率而增加。

传统购买者只需支付 RM1,131,593 并节省 RM120,000，可用于资助另一处房产或车辆。此外，传统的购买者将在 30 年内获得其房屋的所有权。在确切情况下，根据先租后买计划的申请人需要 35 年才能获得所有权。

Rent-To-Own Scheme: The Institutions Offering the Scheme

1. Maybank HouzeKEY

计划详情： –

• 100%融资
• 0% 首付
• 0% 物业在建时付款
• Three-month security deposit, which is less than 1% of the property price and is refundable
• 锁定价格，每月还款额低
• 融资高达RM100万
• 适用于巴生谷、槟城和柔佛州的物业

标准

• 申请人必须是马来西亚公民
• Ages 18 to 70
• Home financing cannot exceed one per applicant
• 申请人最多可包括3名担保人
• 申请人不能联合申请

优点

• 融资高达RM100万
• 更广泛的属性选择
• 与房地产开发商合作
• 可用于已完成和未来的项目
• 适用于巴生谷、柔佛和槟城的物业
• 对家庭收入没有限制
• 土著折扣
• EPF 提款可用于支付每月付款
• 转让备忘录（MOT）和融资协议的印花税豁免
• 一手楼市购10%优惠
• 如果申请人去世，申请人可以指定一名被提名人继续该计划
• 付款从搬入之日或银行发出的搬家之日起 14 个日历日开始领取钥匙

缺点

• 逾期付款将被视为违约并产生法律后果
• 申请人负责所有费用、收费和水电费

2. PR1MA (Perumahan Rakyat 1Malaysia)

PR1MA is an initiative by the Malaysian government that affords affordable homes to the B40 income group. PR1MA launched their own Rent-To-Own Scheme as applicants were ineligible for a traditional housing bank loan. This scheme will begin in June 2021 for all PR1MA projects in Malaysia.

方案详情

• 楼价介于 RM100,000 至 RM400,000 之间
• 全国可用的物业

标准

• 申请人必须是21岁或以上的马来西亚公民
• 申请人的家庭月总收入必须在 RM2,500 至 RM15,000 的范围内
• A maximum of one property can be owned by the applicant and their spouse

优点

• PR1MA 物业遍布全国
• 适用于现有和未来 PR1MA 项目的方案
• B40收入组无需银行贷款即可受益
• 政府支持计划

缺点

• For a period of five years, the property cannot be sold or transferred without PR1MA’s approval.
• 仅限于 PR1MA 属性
• 可用的单位数量有限，可能会导致高拒收率

3. Smart Sewa

SMART Sewa 是 Rumah Selangorku 的 Rent-To-Own 计划，这是雪兰莪州政府的一项住房计划。该计划针对马来西亚的 B40 收入群体，为大约 200,000 令吉的物业提供此计划。

方案详情

• 低平均租金
• 雪兰莪州的房产
• 长达 5 年的初始任期

标准

• 申请人（和配偶如果有的话）必须是马来西亚公民
• 申请人必须年满18岁
• 申请人必须有家庭或经济承诺
• 低价房屋的申请人每月家庭收入不得超过RM5,000；或其他类型房屋不超过RM15,000，优先考虑家庭月收入不超过RM10,000的申请人
• 申请人和/或申请人的配偶必须居住或受雇于雪兰莪州
• 申请人不得在雪兰莪州拥有任何房产，且申请的房产必须在申请人工作地点25公里范围内
• 如果申请人在雪兰莪州有其他房产，申请的房产必须距离申请人的第一个家50公里以上
• 申请人必须是雪兰莪州的注册选民，即申请人投票支持雪兰莪州的议会选区和州选区

优点

• 州政府支持的倡议
• 最少 2 年，最多 5 年的初始任期
• 如果承租人可以在规定的 5 年期限内购买该物业，则支付总租金的 30% 返还并将其用作押金
• 租金低，以物业所在地的市场价格为准

缺点

• 仅限于雪兰莪州的物业
• 申请人可能无法满足的更高数量标准
• 即使申请人满足所有其他标准，与非马来西亚人结婚的申请人也不符合资格

先租后买计划：您应该申请吗？

这一切都取决于申请人的财务能力以及先租后买计划是否是他们的最佳选择。强烈建议未来的申请人熟悉先租后买计划的怪癖和缺点，并在使用前收集所有信息。

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