什么是马来西亚的房屋发展法令(HDA)?

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照片:Unsplash (@karaeads
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考虑到所涉及的金额,买房子是一个重大决定。当您购买房屋时,您就对该房屋以及拥有房屋所带来的一切做出了长期承诺。 

当然,购买房产需要仔细评估和适当研究——但这并不困难。许多新购房者不知道他们的利益实际上受到现行立法的保护,即 1966 年制定的住房发展法案。

从本质上讲,HDA 是马来西亚所有住房开发法规的母体,在特定时期内保护住宅产权购房者的利益免受开发商的侵害。保护措施包括缺陷责任期、分层所有权问题的管理以及与买方相关的冲突、纠纷和对不道德开发商的索赔的保障。

如果您打算购买住宅物业,以下是您需要了解的有关 HDA 的信息:

 

什么是 HDA?

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照片:布兰卡国际

在修订法案成为法律之前,HDA 以前称为 1966 年住房开发(控制和许可)法案(第 118 号法案)——这就是我们今天所说的住房开发法案。

HDA 有两个主要功能,其条款详细规定了住房开发商的许可规则及其相关职责和责任,从而从根本上保护住房购买者的利益。

自实施以来,HDA 1966 经历了多次修订,以更好地规范住宅开发商并使其与购房者的现有挑战保持同步。在很大程度上,每次修订总是导致对开发商施加更严格的规定,并加强对购房者的保护。

 

HDA 有哪些保护措施?

订明买卖协议 (SPA)

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照片:Freepik (@yanalya)

HDA 已为法定格式规定了标准格式 买卖协议 (SPA),简单来说,就是一种房产交易协议,表示开发商同意出售,买家同意购买。 

无论购房者购买的是排屋或洋房等有地住宅物业,还是公寓或公寓等细分建筑物中的住宅单元,开发商都必须采用标准协议 根据 HDA 制定的法规规定.

这意味着开发商无权取消标准协议中给予购买者的保护,而购买者将能够更好地掌握复杂性并掌握正在运行的标准程序。开发商为更改协议而插入的任何条款均无效。

 

Mandatory Advertising Permit and Developer’s License (APDL)

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照片:Freepik (@chokniti)

广告许可证和开发商许可证 (APDL) 是当地住房部向开发商颁发的广告许可证。住宅物业的开发商需要先申请 APDL,然后才能开始投放广告和销售其产品。

基本上,APDL 的成立是为了防止任何不当行为,并确保开发商有适当的授权和合规性来宣传和出售房产。政府将要求提供信息,例如 

  • 持牌房屋开发商的名称,
  • 正在推出什么,
  • 以什么价格出售或购买土地, 
  • 该物业的预计完工日期, 
  • 可用单位数量, 
  • 停车场的数量,以及所有的开发细节。

这样,消费者就可以免受任何潜在的欺骗或虚假广告的侵害。

当出现严重问题时,这些细节的重要性就显现出来了。例如,如果出于某种原因您需要将开发人员告上法庭,那么 APDL 将是一个很大的帮助。 

 

缺陷责任期

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照片:一般西南保险机构

如果购房者购买主要住宅物业,由于《住房开发法》,标准的买卖协议 (SPA) 有缺陷责任期条款。这基本上是新房的保修期,其中缺陷责任期为自买家收到新房钥匙之日起 24 个月,或者换句话说,称为开发商交付空置房产 (VP) 的时间给购买者。

作为一种保证,缺陷责任期使购买者能够就开发商的违约行为向有关当局提起诉讼。

在此期间,如果发现您的房产有问题,您可以向开发商提交报告,他们有义务免费修理发现的有缺陷的工艺。缺陷可能包括有缺陷的工艺或材料、不完整的施工工作或不符合 SPA 中规定的计划或规格的工作。 

因此,建议首次购房者在此期间进行彻底的房屋检查,在任何装修工作开始之前,以识别任何缺陷,例如裂缝、不平整的表面、孔和缺口、石膏缺失、真菌和水印,或块状和片状油漆,仅举几个例子。否则,您将承担此期间之后发现的缺陷的维修费用。

此外,如果该单位是分层产权,买方还将根据 1985 年分层产权法案和 2013 年分层管理法案获得额外的法律保护。这些法案涉及开发项目中建筑物和公共财产的管理和维护。

 

住房发展账户(HDA 账户)

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照片:马克·J·科勒

住房开发账户 (HDA) 是由住房开发商开设和管理的银行账户。所有进行住房开发的住房开发商都必须开设一个 HDA 账户,这是一项强制性要求——所有从住房开发项目中出售房屋所收到的款项都必须汇入开发商的 HDA 账户。 

使用 HDA 帐户,由于资金得到正确引导,买家的权利受到保护。开发商只能根据《住房开发法》的条件使用资金。这包括支付税款、退出租金、评估费率、征费、印花税、保险费、顾问/建筑师/工程师费用和建筑成本等项目。

 

Homebuyer’s Tribunal

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照片:焦点马来西亚

根据 HDA,有一个特别法庭设置,称为 Homebuyer’s Tribunal – 或更正式地称为购房者索赔法庭 – 解决所有与买家相关的纠纷和买家与开发商之间的冲突。由于不需要律师,因此在购房者仲裁庭提出的索赔通常费用低廉。

购房者仲裁庭有权裁定购房者就因买卖协议而遭受的任何损失或与购房者作为购房者的利益有关的任何事项(例如工艺缺陷、材料缺陷或未按照规定建造的财产)提出的任何索赔。与 SPA 中规定的批准计划。

如果开发商有争议,买方可以根据 HDA 规定的合同提交缺陷索赔,向仲裁庭提出问题。因此,HDA 向开发商施压,要求他们遵守法律,并灌输一种责任感,因为如果被定罪,开发商可能会被罚款甚至被监禁。

索赔限额最高为 50,000 令吉,但对于购房者来说,这无疑是一种简单、轻松、快捷的方式,可以解决与开发商的任何投诉和潜在的争议因素。

如果您的索赔金额超过 RM50,000,那么向法庭提起法律诉讼以获得对房屋开发商的判决可能是一个更明智的选择。

重要的是要知道向仲裁庭提出索赔是有时间限制的,该期限是从以下任一者开始的 12 个月内:

  1. 房产竣工和合规证书 (CCC) 的签发日期;或者 
  2. SPA 中规定的缺陷责任期届满;或者
  3. 如果买卖协议在 CCC 签发日期之前终止,则为终止日期。

此外,如果财产是分层产权,则涉及共同财产的缺陷是可索赔的。根据建筑物专员 (COB) 规定的分层制度,房主也有权获得额外的保留金。

 

特别案例

马来西亚所有新开发的住宅产权项目都受到 HDA 的保护。但是,此列表中还有一些独特的补充。

 

商业产权住宅

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图片:Booking.com

还有一些商业物业也属于 HDA,例如:服务式公寓或 SoHos。由于这些物业部分用于商业,部分用于住宅用途,买家将签署受 HDA 监管的标准 SPA,并有权获得应有的保护。

 

缺陷责任期内的转售项目

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照片:Unsplash (@mauricew98
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如前所述,马来西亚的新房保修期为 24 个月。但是,如果新业主从第一个买家那里购买转售物业,只要该物业仍在开发商缺陷责任期内,他们仍然受到HDA的保护。

至关重要的是,原买家在保修期内提出索赔的权利转移给新业主,以便后者在发现缺陷时可以提出索赔,并让开发商按照规定的合同规定免费修理。由 HDA。

 

哪些财产不受 HDA 保护?

值得注意的是,并非所有房产都受《住房发展法案》的保护,这些房产被标记为非 HDA。

 

完全商业地产

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照片:Unsplash (@leohoho
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完全商业开发,如零售店、办公空间、SoVo、SoFo、Business Suite、Office Suite 和工业单位,不受 HDA 管辖,被归类为非 HDA 物业。

这是因为这些物业本质上是办公室/零售业务,并不用于住宅目的。

商业地产交易的条款纯粹基于买卖双方之间的合同协议。由于这不是标准协议,购买者需要仔细阅读 SPA 并检查合同中是否有任何可能对购买者不利的隐藏条款,然后再将任何现金用于此类物业。

还需要进行一些背景调查,以确定开发商在市场上的可信度和往绩记录,以确保降低开发商因缺乏资金而放弃项目或项目未按期完成等风险。

 

缺陷责任期后的二级市场财产

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照片:Unsplash(@杰米惠芬)

如果您要购买转售房产,也称为从二级市场出售,您将错过 HDA 保险。转售不在住房部和地方政府的权限范围内,也不享受从开发商那里购买新住宅的买家的保护。因此,转售合同中通常没有缺陷责任期。

一般而言,二级市场的意思是,房产是按“原样”出售的,这意味着购买者同意在现场检查后购买房屋。 

换句话说,与买家只能想象风景的新开发项目相比,新业主将知道他们支付的钱实际上得到了什么。 

但是,在购买转售物业时,买家需要进行自己的尽职调查工作,并在签署之前仔细检查所有细节,例如平面图、之前进行的升级或扩展以及 SPA 条款,以避免任何未来的纠纷。虽然它是一个住宅产权,但在成交后你不能寻求任何补救。

 

总结

买房是大多数马来西亚人最大的投资之一。购买房屋的最佳和压力最小的方式是在整个过程中接受良好的教育。

同样,《住房发展法》(HDA)在保护住宅买家的利益方面发挥着重要作用。因此,它是确保马来西亚房地产行业公平实践的最重要力量之一。在购买房屋之前,请检查房产是住宅还是商业,因为它们都拥有不同的所有权,受不同的法律、规则和法规监管。

希望在阅读本文后,您对 HDA 以及它如何在解决您可能在新家中发现的任何损坏或问题方面保护您作为购房者有更多的了解。

如果您仍然不确定 HDA 及其周围的细节,请随时在下面的评论部分给我们留言!

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