Pelaburan Harta: Semua Yang Anda Perlu Tahu

Perkongsian bermakna!

Lihat juga: Penilaian Harta Tanah di Malaysia

Pada zaman ini, pelaburan telah berkembang setanding dengan kemajuan yang berlaku di peringkat global. Kemajuan ini telah menyediakan platform baru bagi orang untuk melaburkan wang tunai mereka dengan susah payah. Contoh kaedah popular untuk melaburkan wang tunai pada abad ke-21 termasuk, tetapi tidak terhad kepada, saham, bon, cryptocurrency dan dana bersama.

Namun, terlepas dari kemajuan yang dapat ditawarkan oleh globalisasi, pelaburan harta tanah selalu menjadi kegemaran masyarakat sesama pelabur. Panduan ini akan memberikan perspektif mendalam mengenai pelaburan harta tanah dan beberapa petua berguna untuk menavigasi ini dengan mudah.

Sebab untuk Melabur dalam Harta Tanah

Hartanah Menghargai dari Masa ke Masa

Nilai harta tanah semakin meningkat dari masa ke masa. Ini selalu menjadi salah satu faedah utama melabur dalam harta tanah, menyamakannya sebagai aset yang bermanfaat. Hartanah adalah salah satu aset yang sangat sedikit yang akan memberikan pulangan pelabur yang lebih tinggi daripada kadar inflasi. Walau bagaimanapun, ini juga bergantung kepada beberapa faktor penting. 

Untuk mengenal pasti faktor-faktor ini, pemerhatian yang teliti tentang bagaimana pasaran harta tanah berfungsi sangat diperlukan. Ini akan mengelakkan kesilapan pelaburan kerana fakta yang diketahui bahawa pelaburan harta tanah melibatkan banyak wang. Berikut adalah faktor penghayatan nilai harta tanah:

Pembangunan infrastruktur

Peranan dalam pembangunan infrastruktur penting dalam penghayatan nilai harta tanah. Walau apa pun, penambahan baru di kawasan kejiranan yang akan menambah nilai kehidupan calon penduduk akan menyumbang kepada peningkatan nilai.

Sama ada jalan baru yang menghubungkan ke lebuh raya utama, atau penambahan laluan KTM baru yang hanya 10 minit dari tempat penginapan ini; projek kecil ini akan membantu menambah nilai harta tanah kerana berfungsi sebagai pemacu pertumbuhan.

Ini disebabkan oleh potensi penambahan ini untuk membawa lebih banyak penduduk ke kawasan tersebut dan akibatnya, permintaan yang lebih tinggi untuk harta tanah di kawasan itu. 

Kemudahan Akan Datang atau Ada

Apart from the infrastructure surrounding the neighbourhood, it should be noted that amenities within a property are equally important to increase the property’s value and increase the potiential of property investment. These days, with a hectic life, it’s quite rare for residents of a property to leave their homes.

Their form of relaxation might be focused on spending their time at the in-property amenities such as the swimming pool or clubhouse provided. Including an additional in-house amenity, especially in metro cities, would have a high chance of having the property investment’ values increase.

Ini berlaku untuk harta tanah seperti rumah berkembar juga. Penambahan garaj atau taman teres mini akan memberi pemilik peluang yang tinggi untuk meningkatkan penilaian harta tanah. 

Keadaan ekonomi

Keadaan ekonomi negara sama pentingnya dalam kenaikan dan penurunan harga harta tanah. Apabila kadar inflasi tinggi, nilai wang akan berkurang. Akibatnya, pembina perlu mengeluarkan wang untuk memasukkan barang seperti bahan binaan, tenaga kerja dan permit.

Walaupun begitu, tanpa mengira faktor pertumbuhan, ini bukan faktor langsung bahawa harga harta tanah akan meningkat. Ini harus seiring dengan aksesibilitas, pembangunan infrastruktur dan ketersediaan harta tanah semasa.

Kenaikan harga harta tanah juga akan disumbangkan oleh KDNK, kadar penawaran dan permintaan serta kadar pengangguran. 

Perubahan dasar

Perubahan dasar, biasanya di peringkat kerajaan, secara langsung akan mempengaruhi kenaikan harta tanah. Satu perubahan dasar utama adalah kadar pinjaman.

Secara teorinya, kos peminjaman yang lebih murah akan membawa lebih banyak pembeli ke pasar, sehingga menghasilkan lebih banyak permintaan, yang menyebabkan kenaikan. Sebaliknya, pengurangan kadar duti setem, faedah cukai pendapatan dan kadar GST juga akan mempengaruhi permintaan untuk harta tanah ini. 

Menyediakan Aliran Tunai yang Mantap

Melabur dalam hartanah adalah idea yang baik bagi mereka yang merancang untuk bersara pada tahun-tahun berikutnya. Ini terutama disebabkan oleh hakikat bahawa dengan membeli harta tanah dan menyewanya, aliran tunai yang stabil dapat dilihat.

The investor, upon retiring, could still have that source of money even without a job. It would also act as a secure source of income for those who’d been fired or retrenched from their jobs. That’s why people are considering property investment. 

Lindung Nilai Inflasi

Lindung nilai inflasi berpunca dari hubungan positif antara pertumbuhan KDNK dan permintaan harta tanah. Apabila ekonomi berkembang, permintaan untuk harta tanah mendorong kadar sewa menjadi tinggi.

Oleh itu, akan ada nilai modal yang lebih tinggi dan harta tanah akan mengekalkan daya beli modal dengan melewati beberapa tekanan yang disebabkan oleh inflasi kepada penyewa - yang menyebabkan kenaikan modal. 

Petua untuk Melabur dalam Hartanah

Pilih jenis harta tanah untuk dilaburkan

Sebagai orang yang melabur dalam harta tanah untuk pertama kalinya, boleh menggoda untuk mengikuti arus dan memilih harta tanah kediaman sebagai pelaburan. Ini akan menjadi pilihan yang baik. Walau bagaimanapun, cadangan terbaik adalah benar-benar meninjau pelbagai jenis pelaburan yang akan dibuat.

Seseorang mungkin mendapati pelbagai pilihan yang ada juga menarik. Masyarakat umum akan mempunyai persepsi bahawa melabur dalam projek perumahan akan memberikan pendapatan sewa, dengan itu dapat membantu memberikan aliran tunai yang stabil. Walau bagaimanapun, adalah fakta yang kurang diketahui bahawa harta komersial sebenarnya menawarkan potensi pendapatan yang lebih baik.

Ini disebabkan oleh fakta bahawa pendapatan sewa yang dibayar oleh perniagaan akan lebih tinggi dalam jangka panjang. Selain daripada harta tanah komersial, seseorang juga dapat melihat pelaburan runcit kerana permintaannya masih tinggi walaupun pelaburan jangka panjang. Oleh itu, adalah mustahak untuk melihat matlamat kewangan dan jangka panjang seseorang sebelum memilih jenis harta tanah untuk dilaburkan. 

Menjana wang dari pembelian harta tanah

Ini adalah fakta yang diketahui bahawa harta tanah memerlukan banyak modal. Namun, di sebalik keperluan modal yang tinggi, para pelabur nampaknya selalu berduyun-duyun ke hartanah sebagai kaedah yang sesuai untuk memperoleh pendapatan sampingan.

Terdapat 2 kaedah untuk mencapai tujuan mendapatkan wang daripada melabur dalam harta tanah. Yang pertama adalah membeli harta tanah dengan harga yang rendah dan menjualnya dengan harga yang lebih tinggi. Ini akan dilakukan melalui penilaian nilai dan pemahaman mendalam mengenai pasaran harta tanah diperlukan untuk meneruskan kaedah ini.

Kaedah kedua adalah mengumpulkan wang sewa dari penyewa. Ini adalah pilihan yang popular bagi mereka yang mungkin ingin menyimpan harta tanah untuk kegunaan ahli keluarga. Menyewa harta tanah adalah cara yang baik untuk membiarkan aset membayar sendiri. Dalam kes ini, ia akan berlaku untuk utiliti dan pembayaran pinjaman. Sekali lagi, kaedah yang dipilih harus mencerminkan matlamat jangka panjang bukan sahaja individu tetapi juga seluruh keluarga! 

Leasehold vs Freehold

The choice between leasehold and freehold properties has always been a prominent debate between property buyers. However, in the context of investors, the best choice is definitely the freehold property. Now, to explain the differences. 

Tanah pegangan bebas pada dasarnya adalah tanah yang telah diserahkan kepada pemilik untuk jangka waktu yang tidak terbatas. Oleh itu, tidak ada pembaharuan yang diperlukan atau tahun tamat untuk mengikuti. Sementara itu, tanah pegangan pajak akan datang dengan jangka waktu terbatas dan seringkali, ia akan berlangsung selama 99 tahun.

Pembaharuan boleh dilakukan setelah tamat tempoh pajakan tetapi mahal. Pemindahan hak milik juga akan panjang. Mengetahui keburukan melebihi kelebihan ketika menyewa harta tanah, mengapa seseorang masih ingin melabur dalam satu?

Jawapannya agak mudah. Ia bergantung pada kos harta tanah sewa yang lebih murah diperoleh berbanding dengan harta pegangan bebas. Pada hakikatnya, tanah pegangan bebas mahal dan terhad dalam ketersediaan. 

Lokasi Harta Tanah

Dengan mengambil kira kenaikan harga hartanah, penting bagi pelabur untuk mengenal pasti lokasi yang berpotensi dan meninjau mereka sebelum membuat keputusan. Ini mungkin salah satu sebab utama mengapa ibu negara, Kuala Lumpur, kelihatan seperti pertaruhan selamat bagi pelabur harta tanah.

Perkembangan pesat setiap penjahat kota nampaknya lebih menarik minat para pelabur. Walaupun begitu, banyak pelabur mempunyai kebimbangan lain seperti kadar jenayah dan jarak ke kemudahan asas seperti kedai runcit, sekolah dan hospital. Oleh itu, tinjauan umum mengenai kadar pengambilan harta tanah yang berdekatan akan sangat berguna untuk menganalisis prospek harta tanah tersebut sebagai pelaburan yang berjaya. 

Mendapatkan Modal

Terlepas dari jenis harta tanah dan prospek harta tanah menjadi pelaburan yang berjaya, kos pasti harus diambil kira. Selalunya, pinjaman bank diperlukan untuk membuat pembelian. Di Malaysia, bank akan membiayai pada kadar 90% untuk 2 hartanah pertama dan hanya 70% untuk hartanah selepas itu.

Sebagai pelabur, seseorang harus mengetepikan anggaran untuk pendahuluan, yuran undang-undang dan caj pentadbiran yang lain. Tetapi ia tidak berakhir di sana! Sekiranya harta tanah tidak baru, lebih baik menyisihkan wang untuk sebarang bentuk pengubahsuaian. 

Melabur dalam Harta vs Melabur dalam Stok

Soalan popular yang ditanyakan oleh pelabur adalah prospek satu aset menjadi pelaburan yang lebih baik daripada yang lain. Perkara yang sama berlaku untuk perbandingan antara saham dan harta tanah yang tidak pernah berakhir. Kedua-dua aset ini mempunyai kebaikan dan keburukan mereka sendiri.

Pada akhir perbandingan ini, seseorang hanya harus menentukan aset terbaik untuk dilaburkan, berdasarkan matlamat jangka panjang yang ditetapkan. Berikut adalah jadual perbandingan untuk mendapatkan gambaran mengenai kebaikan dan keburukan antara stok dan harta tanah. 

Kekurangan Melabur dalam Harta Tanah

• Ia melibatkan wang

To see the returns from one’s investment, one has to also spend the appropriate amount to reap the benefits. From the very beginning, the investor would have to spend money for the downpayment and the closing costs as part of the property investment. Not only that, if the property comes in less than a desirable condition to live in, a renovation would be necessary too. This would also come in handy to maximise the rental income. Upon owning the property, there would still be miscellaneous expenses, such as property taxes, insurance, mortgage payments, and property maintenance. 

• Ia memakan masa

Apart from the usual errands that an investor would have to do such as finding prospective tenants or buyers and maintaining the property, learning about the ropes of real estate would also be time-consuming. An investor should only make significant decisions in his property investment when he’s absolutely sure of it. One way to make sure that the investor is going down the right path is by educating and surveying the real estate scene in Malaysia. This, on top of making sure the property is in top shape, would definitely be time-consuming and might take a toll on the investor’s daily routine. 

• Ia adalah pelaburan jangka panjang

When investing in a property, one should always remember that it would be a long term commitment. Regardless, if it were to be rented out or to be sold when the land value appreciates, it is still a lengthy commitment. A handy tip for prospective investors is to have a set timeline of retirement, and familial commitments such as funds for the children’s education and medical insurance, before stepping into the realm of property investment. 

• Ia mempunyai risiko tersendiri

Setiap jenis pelaburan harta tanah dikenakan risiko sendiri. Risiko ini pasti akan memberi kesan yang besar kepada pelabur. Beberapa di antaranya termasuk tetapi tidak terhad kepada, membeli harta tanah pada waktu yang salah, peningkatan tanggungjawab untuk kemalangan yang berlaku di harta tanah, dan penyewa yang sukar ditangani. Risiko ini pasti berlaku di luar jangkaan pelabur. Walau bagaimanapun, pelabur mesti bersedia untuk itu. 

Melabur dalam Hartanah dengan Zero Cash

Finance would indefinitely be a large majority’s subject of concern when it comes to property investment. With the rising living costs, it is near to impossible to set aside some money to invest in properties.

Jalan keluar yang mudah adalah pinjaman bank tetapi dengan skor kredit yang rendah, akan menjadi masalah untuk mendapatkan pinjaman dari bank. Walau bagaimanapun, terdapat beberapa cara untuk melabur dalam hartanah tanpa wang tunai dan tanpa melibatkan bank. 

Pemberi pinjaman wang persendirian dan sukar

Jangan keliru antara pemberi pinjaman swasta dan jerung pinjaman! Pemberi pinjaman wang peribadi dan sukarela adalah orang berlesen yang dapat memberikan pinjaman kepada seseorang berdasarkan sekumpulan kriteria untuk proses pembayaran balik. Ini boleh menjadi pilihan tanpa gangguan pinjaman bank. Jenis pinjaman ini biasanya mempunyai yuran dan kadar faedah yang lebih tinggi. 

Dengan lebih mendalam dalam konteks kedua pilihan tersebut, pemberi pinjaman wang persendirian kebanyakannya merangkumi rakan, rakan sekerja atau ahli keluarga yang mempunyai wang tersebut, berminat untuk melabur dalam harta tanah tetapi tidak mahu melakukan pencarian atau memburu rumah. Sebagai pelabur, buat perjanjian dengan mereka. Yang terbaik adalah perjanjian undang-undang dan parameter setiap pihak dan pada akhirnya, ia tetap akan menjadi situasi menang-menang bagi kedua-dua pihak.

Pemberi pinjaman wang sukar akan menawarkan pembiayaan tanpa wang pendahuluan. Pemberi pinjaman ini tidak terikat dengan jadual pembayaran bank yang ketat. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk melakukan penyelidikan sebelum menerima wang daripada pemberi pinjaman ini. Lakukan pemeriksaan latar belakang untuk memastikan pemberi pinjaman bukan sebahagian daripada jerung pinjaman yang mungkin mendatangkan masalah. 

Pembelian dengan Kumpulan atau Perkongsian

Ini sangat serupa dengan pinjaman wang swasta. Perkongsian memberikan pilihan yang membolehkan pelabur mendapat akses kepada tawaran harta tanah yang tidak diketahui oleh orang tersebut. Perkongsian ini terdiri daripada perkongsian individu atau komersial.

Namun, kesepakatan adalah yang terbaik untuk dibuat untuk mengelakkan komplikasi lebih lanjut. Ini adalah kaedah yang saling menguntungkan kerana salah satu rakan kongsi mungkin mempunyai wang tunai sementara yang lain mungkin mempunyai hubungan. Ini adalah konsep untuk membawa kemampuan anda ke meja semasa perjanjian. Pastikan matlamat pelabur sesuai dengan matlamat rakan kongsi yang lain. 

Pemborong Harta Tanah

Ringkasnya, pemborong adalah proses mencari penjual harta tanah yang hartanahnya belum disenaraikan di pasaran, mendapatkannya di bawah kontrak dan kemudian mencari pembeli untuk membeli dengan jumlah keuntungan yang ditetapkan.

Salah satu kelebihan terbesar adalah hakikat bahawa pelabur akan mendapat bahagian dari harga jual sebelum mencecah pasaran. Namun, perlu diingat bahawa seseorang hanya boleh terlibat dalam hal ini dengan pengetahuan yang baik mengenai pemandangan pasaran harta tanah tempatan. Kita juga harus mempunyai rangkaian pembeli berpotensi besar untuk dilamar.

Melabur dalam Harta dengan Wang Tunai yang Kecil

If a prospective investor were to only have a small amount of cash, property investment would be a slightly easier task as there are readily available funds that could be used. The other portion could be found via other means such as loans, instead.  

Pembiayaan Penjual

Ini hanya akan berlaku sekiranya penjual cukup bermotivasi untuk memberi pinjaman kepada pelabur untuk membolehkan pelabur membeli harta tanah. Akan ada istilah, yang harus dipatuhi. Ini mungkin termasuk pembayaran bulanan yang lebih tinggi dan bukannya wang pendahuluan. Cara terbaik untuk menyelesaikannya adalah dengan membuat keputusan setelah mendapat nasihat undang-undang daripada peguam. 

Skim Sewa Untuk Dimiliki (RTO)

Nilai tambah untuk skema ini pastinya adalah penghapusan keperluan untuk membayar wang pendahuluan yang besar. Ini berfungsi dengan menandatangani perjanjian sewa yang membolehkan pelabur berakhir dengan penjualan. Perlu diingatkan bahawa masing-masing Skim RTO adalah berbeza dan memerlukan masa yang lama yang mana pembeli harus menyewa harta tanah tersebut. Ini boleh berlangsung antara 5 hingga 20 tahun. 

Pembeli hanya memerlukan sewa bernilai 3 bulan untuk layak menyertai skim ini. Bahagian yang paling baik adalah kenyataan bahawa tidak kira keadaan ekonomi, pembeli akan membeli harta tanah berdasarkan penilaian pada awal pajakan.  

Jenis Pelabur

When it comes to real estate investing, a one size fits all concept is definitely unavailable. Different types of investors have various ways of putting money in property investment to obtain profit. There are various factors determining the methods of investing — budget, risk appetite and investment goals.

Walau bagaimanapun, terdapat perbezaan yang jelas untuk membezakan pelabur ini antara satu sama lain. Ini akan menjadi jangka masa pelaburan, iaitu menjadi pelabur jangka pendek atau pelabur jangka panjang. 

Pelabur Jangka Pendek

Pelabur jangka pendek hanya akan menumpukan pada satu perkara - menghasilkan wang cepat dalam jangka masa yang singkat. Pelabur ini kebanyakannya akan memilih jenis harta tanah yang mendapat permintaan tinggi dengan tujuan menjualnya sebaik sahaja kenaikan harga dilihat. Membalikkan harta tanah akan menjadi kaedah lain yang akan digunakan oleh pelabur harta tanah ini. Untuk ini, pelabur akan membeli harta lama atau terbengkalai dan mengubahnya. Selepas itu, harta tanah akan dijual secepat mungkin. 

Pelabur Jangka Panjang

Pelabur jenis ini akan memberi tumpuan kepada peningkatan nilai harta tanah dari masa ke masa dengan 2 kaedah digunakan dengan baik - pulangan modal dan pulangan sewa.

Untuk pengembalian modal, pelabur akan menjual harta tanah sebaik sahaja harga jualan meningkat kepada peratusan tertentu di atas harga pembelian asal. Bagi pulangan sewa, pelabur kemudian akan menyewakan keseluruhan harta kepada orang lain. Ini akan dilakukan dalam usaha mendapatkan aliran pendapatan pasif yang berterusan sepanjang tempoh pemilikan. 

Jenis Hartanah untuk Melabur di

Hartanah Kediaman

These types of property investment consist, but are not limited to terrace houses, apartments and condominiums. Basically, any property that comes with residential land titles would be entitled to be labelled as a residential property. However, an exception would be any commercial land-titled properties, protected under the Akta Pembangunan Perumahan (HDA). Jenis harta tanah yang popular adalah unit SoHo.

Untuk harta tanah kediaman, ada kelemahannya. Pemilik perlu membayar semua bil harta tanah, termasuk yuran penyelenggaraan, yuran tenggelam, yuran pembetungan dan yuran penilaian, menjadikannya harta penyelenggaraan yang tinggi.

Ini mungkin tidak menjadi masalah bagi banyak pelabur, tetapi jika sewa yang dikumpulkan berada di bawah jumlah ansuran dan penyelenggaraan, pelabur mungkin dibebankan dengannya secara kewangan. Ini dapat diselesaikan jika harta tanah yang dipilih terletak di kawasan yang strategis dengan tingkat pengembangan yang tinggi.

Pelaburan Komersial

Property investment in the category of commercial investments would include office buildings, small office versatile offices (SOVO), small office flexible office (SOFO), small office lease office (SOLO) and small office smart office (SOSO).

Salah satu keuntungan utama melabur dalam pelaburan komersial adalah melibatkan penyewaan bertahun-tahun yang akan menyebabkan aliran tunai yang lebih stabil walaupun kadar sewa pasaran menurun.

Selain itu, kos seperti utiliti dan yuran pengurusan akan ditanggung oleh penyewa. Penyewa juga bertanggungjawab untuk menjaga harta benda dan memperbaikinya sekiranya berlaku kerosakan. Walau bagaimanapun, kelemahannya adalah perbelanjaan modal pendahuluan yang lebih tinggi. 

Pelaburan Runcit

Pelaburan harta tanah komersial sangat mirip dengan pelaburan harta tanah runcit, namun perbezaan utama adalah hakikat bahawa pelaburan runcit mempunyai mekanik dan lokasi utama yang berbeza. Hartanah runcit akan terletak di pusat membeli-belah dan kedai. Kadang kala, tuan tanah akan menerima peratusan keuntungan dari penyewa sebagai tambahan kepada sewa asas.  

Pelaburan Industri

These types of property investment would include industrial warehouses, firms and storage units. Industrial investments would often include a significant fee and service revenue streams to increase the return on investment for the owner. However, the downside to industrial investments is that it would be considered riskier, as a successful investment in it would require specialised professionals to maintain and manage it. A bigger upfront capital investment would be required for this investment too. 

Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT)

This type of property investment is completely new in the real estate investment scene. The perks would definitely be the affordability and ease of entry. This means that an investor would be buying shares of a corporation that owns real estate properties that would distribute its income as dividends.

The industry to invest in would be up to the investor, for instance, the hotel industry or the airline industry. However, the investor would not actually own the property and would have little to no decision making power in how the entire property is to be managed unlike property investment. 

Menutup Kos Membeli Harta Tanah

Perlu diingatkan bahawa terdapat beberapa biaya penutupan atau dengan istilah yang lebih sederhana, biaya tambahan ketika membeli harta tanah untuk dilaburkan. Ini termasuk yuran undang-undang, duti setem, Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) dan Kos Penilaian Harta Tanah. 

Yuran guaman

Ringkasnya, yuran undang-undang adalah bayaran peguam yang dibayar oleh pembeli harta tanah untuk penyediaan dan rakaman dokumen rasmi. Berikut adalah kadar yuran sah di Malaysia:

Tugas Setem

Duti setem adalah cukai yang dikenakan ke atas pelbagai instrumen bertulis yang dinyatakan dalam Jadual Pertama Akta Duti Setem 1949 - dikenakan kepada instrumen undang-undang, komersial dan kewangan. 

Cukai Keuntungan Harta Tanah

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) adalah bentuk Cukai Keuntungan Modal yang harus dibayar oleh pemilik rumah dan perniagaan ketika melupuskan harta tanah mereka. Seperti yang diumumkan semasa Belanjawan 2019, mereka yang menjual hartanah mereka pada tahun keenam (dan seterusnya) sekarang harus membayar 5% untuk RPGT. Maklumat lebih lanjut mengenai RPGT boleh didapati di sini. 

Berikut adalah kadar RPGT:

Kos Penilaian Harta Tanah

Bayaran penilaian dikira sebagai peratusan harga pembelian. 

Untuk RM 100,000 pertama = 0.25%

Sisa seterusnya hingga RM 2 juta = 0.2%