Membeli rumah adalah keputusan besar memandangkan jumlah wang yang dipertaruhkan. Apabila anda membeli sebuah rumah, anda membuat komitmen jangka panjang terhadap rumah itu dan semua yang berkaitan dengan memiliki rumah.
Sudah tentu, membeli harta tanah dilengkapi dengan penilaian yang teliti dan penyelidikan yang tepat - tetapi tidak semestinya sukar. Banyak pembeli rumah baru tidak menyedari bahawa kepentingan mereka sebenarnya dilindungi di bawah undang-undang yang ada, yang disebut Akta Pembangunan Perumahan yang ditubuhkan pada tahun 1966.
Pada dasarnya, HDA adalah ibu kepada semua peraturan pembangunan perumahan di Malaysia yang melindungi kepentingan pembeli rumah kediaman daripada pemaju untuk jangka masa tertentu. Perlindungan merangkumi tempoh tanggungjawab cacat, pengurusan masalah hak milik strata, dan perlindungan konflik, pertikaian, dan tuntutan yang berkaitan dengan pembeli terhadap pemaju yang tidak bertanggungjawab.
Sekiranya anda merancang untuk membeli harta tanah kediaman, inilah yang perlu anda ketahui mengenai HDA:
Apa itu HDA?
Foto: Blanca International
HDA sebelumnya dikenal sebagai Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Akta 118) sehingga Rang Undang-Undang Pindaan menjadi undang-undang - itulah yang kita namakan sebagai Akta Pembangunan Perumahan hari ini.
HDA melayani dua fungsi utama di mana peruntukannya memperincikan peraturan perlesenan pemaju perumahan dan tugas dan tanggungjawab mereka yang berkaitan, yang pada gilirannya berfungsi untuk melindungi kepentingan pembeli rumah penginapan.
Sejak pelaksanaannya, HDA 1966 telah mengalami sejumlah pindaan dalam usaha untuk mengatur pemaju kediaman dengan lebih baik dan memastikannya selaras dengan cabaran pembeli rumah yang ada. Sebilangan besarnya, setiap pindaan selalu menghasilkan peraturan yang lebih ketat kepada pemaju dan perlindungan pembeli rumah yang lebih besar.
Apakah perlindungan di bawah HDA?
Perjanjian Jual Beli yang Ditetapkan (SPA)
Foto: Freepik (@yanalya)
HDA telah mewajibkan format standard kepada undang-undang Perjanjian Jual Beli (SPA), yang secara sederhana, adalah perjanjian untuk transaksi harta tanah yang menandakan pemaju bersetuju untuk menjual dan pembeli bersetuju untuk membeli harta tanah.
Tidak kira jika pembeli rumah membeli harta tanah kediaman seperti teres atau banglo, atau unit kediaman di bangunan terbahagi, seperti flat atau kondominium, pemaju mesti menggunakan perjanjian standard ditetapkan oleh peraturan yang dibuat di bawah HDA.
Ini bermaksud bahawa pemaju tidak mempunyai kebebasan untuk menghapus perlindungan yang diberikan kepada pembeli dalam perjanjian standard, dan bahawa pembeli akan dapat memahami selok-beloknya dengan lebih baik dan berada di atas prosedur standard yang dimainkan. Sebarang syarat yang dimasukkan oleh pemaju untuk menukar perjanjian tidak sah.
Permit Iklan Wajib dan Lesen Pemaju (APDL)
Foto: Freepik (@chokniti)
Permit Iklan dan Lesen Pemaju (APDL) adalah lesen iklan yang diberikan oleh kementerian perumahan tempatan kepada pemaju. Pemaju harta tanah kediaman perlu membuat permohonan APDL sebelum mereka boleh mula memasang iklan dan menjual produk mereka.
Pada dasarnya, APDL dibentuk untuk mencegah sebarang kesalahan dan untuk memastikan pembangun mempunyai kebenaran dan kepatuhan yang betul untuk mengiklankan dan menjual harta tanah. Kerajaan akan memerlukan maklumat seperti
nama pemaju perumahan berlesen,
apa yang dilancarkan,
berapa harga tanah yang dijual atau dibeli,
jangkaan tarikh siap harta tanah,
bilangan unit yang ada,
bilangan tempat letak kereta, dan semua butiran pembangunan.
Dengan cara itu, pengguna dilindungi dari kemungkinan penipuan atau iklan palsu.
Pentingnya perincian ini muncul apabila masalah serius muncul. Sebagai contoh, jika atas sebab tertentu anda perlu membawa pengembang ke mahkamah, maka APDL akan sangat membantu.
Tempoh Tanggungan Kecacatan
Foto: Agensi Insurans Barat Daya Am
Sekiranya pembeli rumah membeli harta kediaman utama, Perjanjian Jual Beli (SPA) standard mempunyai klausa tempoh tanggungan kecacatan berkat Akta Pembangunan Perumahan. Ini pada dasarnya adalah tempoh jaminan untuk rumah baru, di mana tempoh tanggungan kecacatan merangkumi 24 bulan dari tarikh pembeli menerima kunci rumah baru mereka, atau dalam istilah lain, yang dikenali sebagai masa pemaju menyerahkan Kekosongan Kosong (VP) kepada pembeli.
Berkhidmat sebagai jaminan, tempoh tanggungan kecacatan memberi kuasa kepada pembeli untuk melakukan tindakan undang-undang terhadap pemaju dengan pihak berkuasa yang berkaitan dengan pelanggaran kontrak.
Selama ini, jika ada masalah yang terdapat di harta tanah anda, anda dapat mengajukan laporan kepada pemaju dan mereka berkewajiban untuk memperbaiki pengerjaan yang salah yang ditemui tanpa sebarang kos kepada pembeli. Kerosakan mungkin termasuk pengerjaan atau bahan yang cacat, pekerjaan pembinaan yang tidak lengkap, atau pekerjaan yang tidak sesuai dengan rancangan atau spesifikasi seperti yang dinyatakan dalam SPA.
Oleh itu, disarankan bagi pembeli rumah kali pertama untuk melakukan pemeriksaan rumah secara menyeluruh dalam jangka masa ini, sebelum memulakan kerja pengubahsuaian, untuk mengenal pasti sebarang kerosakan seperti retakan, permukaan yang tidak rata, lubang dan serpihan, plaster yang hilang, kulat dan tanda air , atau gumpalan dan cat serpihan, untuk menamakan beberapa contoh. Jika tidak, anda akan menanggung kos pembaikan untuk kerosakan yang dilihat selepas tempoh ini.
Selain itu, sekiranya unit tersebut bertajuk strata, pembeli juga akan mendapat perlindungan undang-undang tambahan di bawah Akta Hak Milik Strata tahun 1985 dan Akta Pengurusan Strata tahun 2013. Akta ini berkaitan dengan pengurusan dan penyelenggaraan bangunan dan harta bersama dalam pembangunan.
Akaun Pembangunan Perumahan (Akaun HDA)
Foto: Mark J Kohler
Akaun Pembangunan Perumahan (HDA) adalah akaun bank yang dibuka dan diuruskan oleh pemaju perumahan. Adalah syarat wajib semua pemaju perumahan yang menjalankan pembangunan perumahan membuka Akaun HDA - di mana semua pembayaran yang diterima dari penjualan rumah dalam projek pembangunan perumahan mesti disalurkan ke dalam akaun HDA pemaju.
Dengan akaun HDA, hak pembeli dilindungi kerana dana disalurkan dengan betul. Pemaju hanya dibenarkan menggunakan dana tersebut tertakluk kepada syarat-syarat Akta Pembangunan Perumahan. Ini termasuk membayar barang seperti cukai, sewa berhenti, kadar taksiran, caj pungutan, duti setem, premium insurans, yuran perunding / arkitek / jurutera, dan kos pembinaan.
Tribunal Pembeli Rumah
Foto: Fokus Malaysia
Di bawah HDA, ada pengaturan tribunal khas, yang disebut Tribunal Pembeli Rumah - atau lebih formal dikenal sebagai Tribunal untuk Tuntutan Pembeli Rumah - untuk mengatasi semua pertikaian dan konflik yang berkaitan dengan pembeli antara pembeli dan pemaju. Tuntutan di Homebuyer's Tribunal umumnya tidak mahal kerana tidak ada keperluan untuk peguam.
Tribunal Pembeli Rumah mempunyai kuasa untuk menentukan sebarang tuntutan yang diajukan oleh pembeli rumah untuk apa-apa kerugian yang dialami atau apa-apa perkara mengenai kepentingan pembeli rumah sebagai pembeli rumah yang timbul daripada Perjanjian Jual Beli seperti kerosakan kerja, bahan yang cacat, atau harta yang tidak dibina sesuai dengan rancangan yang diluluskan yang dinyatakan dalam SPA.
Sekiranya terdapat perselisihan dari pemaju, pembeli dapat mengajukan masalah ke pengadilan dengan mengajukan tuntutan kecacatan sesuai dengan kontrak yang ditentukan oleh HDA. Oleh itu, HDA menekan pemaju untuk mematuhi undang-undang dan menanamkan rasa kebertanggungjawaban kerana pemaju boleh dikenakan denda atau bahkan dipenjarakan jika disabitkan kesalahan.
Tuntutannya terhad hingga RM 50,000, tetapi ia adalah kaedah mudah, mudah, dan cepat bagi pembeli rumah untuk menyelesaikan sebarang aduan dan elemen pertikaian yang berpotensi dengan pemaju.
Sekiranya tuntutan anda melebihi RM50,000, mungkin merupakan pilihan yang lebih bijak untuk meneruskan proses undang-undang di Mahkamah untuk mendapatkan keputusan terhadap pemaju perumahan.
Penting untuk diketahui bahawa ada batasan waktu untuk mengajukan tuntutan ke pengadilan, yang berada dalam 12 bulan dari salah satu:
Tarikh pengeluaran Sijil Siap dan Pematuhan (CCC) harta tanah; atau
Tamatnya tempoh tanggungan kecacatan seperti yang dinyatakan dalam SPA; atau
Tarikh penamatan perjanjian jual beli jika perjanjian tersebut ditamatkan sebelum tarikh dikeluarkan CCC.
Selain itu, jika harta itu bertajuk strata, kecacatan yang melibatkan harta bersama boleh dituntut. Pemilik rumah juga berhak mendapat jumlah simpanan tambahan di bawah rejim strata sebagaimana yang diperintah oleh Pesuruhjaya Bangunan (COB).
Kes Khas
Semua pembangunan baru projek tajuk kediaman di seluruh Malaysia berada di bawah perlindungan HDA. Walau bagaimanapun, terdapat juga beberapa penambahan unik dalam senarai ini.
Kediaman bertajuk komersial
Foto: Booking.com
Terdapat beberapa harta komersial yang juga termasuk dalam HDA, seperti pangsapuri servis atau SoHos. Oleh kerana harta tanah ini sebagian digunakan untuk perniagaan dan sebahagiannya untuk tujuan kediaman, pembeli akan menandatangani SPA standard yang diatur di bawah HDA dan berhak mendapat perlindungan sewajarnya.
Projek Sub-penjualan yang berada dalam Tempoh Tanggungan Kecacatan
Foto: Unsplash (@ mauricew98)
Seperti disebutkan sebelumnya, kediaman baru di Malaysia dijamin tidak mengalami kerosakan selama 24 bulan. Walau bagaimanapun, jika pemilik baru membeli harta tanah sub-penjualan dari pembeli pertama, selagi harta tanah itu masih dalam tempoh tanggungan kecacatan pemaju, mereka masih dilindungi oleh HDA.
Adalah mustahak bahawa hak pembeli asal untuk membuat tuntutan dalam jangka masa yang dijamin dipindahkan kepada pemilik baru sehingga yang terakhir dapat membuat tuntutan untuk cacat jika dikenal pasti, dan membetulkannya oleh pemaju tanpa biaya seperti yang dinyatakan dalam kontrak yang diatur oleh HDA.
Apa Sifat yang Tidak Dilindungi Di bawah HDA?
Penting untuk diperhatikan bahawa tidak semua harta tanah dilindungi oleh Akta Pembangunan Perumahan, dan harta tanah ini dilabel sebagai bukan HDA.
Harta Komersial Sepenuhnya
Foto: Unsplash (@leohoho)
Perkembangan komersial sepenuhnya seperti kedai runcit, ruang pejabat, SoVo, SoFo, Business Suite, Office Suite, dan unit industri tidak dikawal oleh HDA dan diklasifikasikan sebagai harta bukan HDA.
Ini kerana harta tanah pada dasarnya adalah perniagaan pejabat / runcit dan tidak dimaksudkan untuk tujuan kediaman.
Syarat untuk urus niaga harta komersial semata-mata berdasarkan perjanjian kontrak antara pembeli dan penjual. Oleh kerana ini bukan perjanjian standard, pembeli perlu membaca SPA dengan teliti dan memeriksa sebarang klausa tersembunyi pada kontrak yang mungkin tidak menguntungkan pembeli sebelum memberikan wang tunai kepada harta tanah tersebut.
Pemeriksaan latar belakang yang sedikit juga diperlukan untuk memastikan kredibiliti dan rekod prestasi pemaju di pasaran untuk memastikan risiko seperti pemaju yang meninggalkan projek kerana kekurangan pembiayaan atau projek yang tidak memenuhi tarikh akhir dapat diturunkan.
Harta Pasaran Sekunder selepas Tempoh Liabiliti Kecacatan
Foto: Unsplash (@jamiewhiffen)
Sekiranya anda membeli harta tanah sub-penjualan, juga dikenali sebagai penjualan dari pasaran sekunder, anda akan kehilangan penutup HDA. Sub-penjualan bukan terletak di bawah Kementerian Perumahan & Pemerintah Daerah dan tidak menikmati perlindungan yang diberikan kepada pembeli yang membeli harta kediaman baru dari pemaju. Oleh itu, biasanya tidak ada tempoh tanggungan kecacatan dalam kontrak sub-penjualan.
Umumnya, dengan arti pasar sekunder, harta tanah dijual secara 'as-is', yang bermaksud pembeli setuju untuk membeli rumah tersebut sebagaimana dilakukan setelah pemeriksaan di lokasi.
Dengan kata lain, pemilik baru akan mengetahui apa yang sebenarnya mereka dapatkan untuk wang yang mereka bayar, berbanding dengan perkembangan baru di mana pembeli hanya dapat membayangkan bagaimana pandangannya.
Walau bagaimanapun, semasa membeli harta tanah sub-sale, pembeli perlu melakukan kerja ketekunan mereka sendiri dan berhati-hati untuk memeriksa semua perincian seperti pelan lantai, peningkatan atau pelanjutan yang dilakukan sebelumnya, dan syarat-syarat SPA sebelum menandatangani untuk mengelakkan sebarang pertikaian masa depan. Walaupun ia adalah hakmilik kediaman, anda tidak boleh mendapatkan ganti rugi setelah memeterai perjanjian itu.
Ringkasan
Membeli kediaman adalah salah satu pelaburan terbesar untuk kebanyakan rakyat Malaysia. Cara terbaik dan paling tidak tertekan untuk membeli rumah adalah dengan berpendidikan tinggi sepanjang proses ini.
Sekali lagi, Akta Pembangunan Perumahan (HDA) memainkan peranan penting untuk melindungi kepentingan pembeli kediaman. Oleh itu, ia adalah salah satu kekuatan terpenting untuk memahami untuk memastikan amalan adil di seluruh sektor harta tanah di Malaysia. Sebelum membeli rumah, periksa sama ada harta tanah kediaman atau komersial kerana kedua-duanya memiliki gelaran yang berbeza yang diatur oleh undang-undang, peraturan, dan peraturan yang berbeza.
Mudah-mudahan, setelah membaca artikel ini, anda akan mengetahui lebih lanjut mengenai HDA dan bagaimana ia melindungi anda sebagai pembeli rumah dari segi menyelesaikan sebarang kerosakan atau masalah yang mungkin anda dapati di rumah baru anda.
Sekiranya anda masih tidak pasti mengenai HDA dan maklumat terperinci di sekitarnya, jangan ragu untuk memberi kami baris di bahagian komen di bawah!
The maklumat di laman web ini tertakluk kepada perubahan pada bila-bila masa tanpa notis terlebih dahulu dari yang betul. Metrik kuantitatif diambil dan digunakan berdasarkan ketenangan pada masa penulisan. Walaupun pasukan yang betul mengambil ketepatan maklumat secara serius, kami tidak bertanggungjawab terhadap sebarang kerugian akibat maklumat yang salah. Maklumat yang diberikan semata-mata untuk memaklumkan kepada pengguna dan tidak dalam bentuk apa-apa tawaran atau kontrak melainkan dinyatakan sebaliknya.
