Pinjaman Rumah Bersama: Panduan Utama

Perkongsian bermakna!

Lihat juga: TEDUH

Apa itu Pinjaman Rumah Bersama?

Pinjaman rumah bersama adalah jenis pinjaman rumah yang ditawarkan di Malaysia. Tidak seperti pinjaman rumah konvensional, pinjaman rumah bersama digunakan oleh dua atau lebih individu dan diberikan atas nama semua pemohon.

Upon a successful application, the applicants can use the loan amount to fund a home purchase on all of their names, becoming co-owners or joint owners of the property

Pemohon juga boleh disebut sebagai rakan kongsi, pemilik bersama dan pemohon bersama. Di Malaysia, pemilikan bersama dijalankan dalam bentuk penyewaan bersama, di mana setiap saham pemilik akan dibahagikan dan dianggap terpisah dari awal, seperti yang diperuntukkan oleh S343 (1) (a) Kanun Tanah Negara kita (Kanun Tanah Negara).

Siapa yang Boleh Memohon Pinjaman Rumah Bersama?

Selagi dua atau lebih individu bersedia menjadi pihak pinjaman, pinjaman rumah bersama boleh digunakan. Pinjaman rumah bersama akan memberi manfaat yang besar kepada:

• Pasangan berkahwin
• Pasangan yang belum berkahwin
• Pasangan yang belum berkahwin dalam pertimbangan perkahwinan
• Hubungan tersebut akan diatur oleh Undang-Undang Pembaharuan Undang-Undang (Perkahwinan dan Perceraian) 1976
• Kawan
• Rakan pelaburan

Bagaimana Memohon Pinjaman Rumah Bersama?

Perkara pertama yang perlu dilakukan ialah menetapkan jalan undang-undang yang jelas dan tepat untuk pemilikan. Pinjaman perumahan bersama sangat bergantung pada faktor-faktor ini, dan menetapkan jalan seperti itu akan sangat berguna sekiranya berlaku perselisihan atau perselisihan.

Sekiranya boleh, pemohon dapat membuat perjanjian yang mengikat antara satu sama lain di jalan hukum mereka untuk pemilikan dan tugas masing-masing.

Langkah seterusnya adalah mencari bank yang tepat atau institusi kewangan lain yang menawarkan pinjaman perumahan bersama. Beberapa contoh institusi kewangan di Malaysia yang menawarkan pinjaman perumahan bersama:

Maybank Maxihome

Kelebihan

• Pilihan pembayaran balik yang fleksibel
• Pilihan kemudahan yang fleksibel
• Kelayakan pinjaman yang lebih tinggi
• Tempoh pembayaran sehingga 35 tahun atau sehingga usia 70 tahun, mana yang lebih dahulu
• Margin pinjaman sehingga 95%
• Fleksibiliti untuk menyemak pembayaran bulanan
• Pelbagai kaedah untuk pembayaran bulanan

Bank Hong Leong

Kelebihan

• Pembiayaan untuk harta tanah kediaman dan komersial
• Margin pinjaman hingga 90% atau nilai pasaran terbuka, mana yang lebih rendah
• Fleksibiliti dalam nilai pembayaran bulanan

Bank lain seperti Bank CIMB, Public Bank dan HSBC semua menawarkan atau membayar kemudahan untuk mendapatkan pinjaman rumah bersama.

Dokumen Diperlukan Semasa Memohon

Dokumen yang diperlukan untuk memohon pinjaman rumah bersama adalah serupa dengan pinjaman rumah konvensional. Satu-satunya perbezaan adalah bahawa semua pihak yang terlibat dalam pemohon pinjaman mesti menyerahkan dokumen yang diperlukan, yang dapat menjadi masalah jika satu atau lebih pemohon tidak dapat menunjukkan bukti semua dokumen yang diperlukan.

A joint home loan in Malaysia is available to foreign nationals with the exception of Israeli citizens. Foreign national has two methods of obtaining a joint home loan:

• Regional Preferred atau Private Banking di mana bank Malaysia mengekalkan kehadirannya; atau
• Bank Pilihan tempatan atau Perbankan Swasta, kemungkinan besar bank bersekutu dengan Bank Malaysia

Dokumen yang diperlukan untuk pinjaman perumahan bersama dapat dibahagikan kepada tiga kategori, dokumen pengenalan diri, bukti pembelian, dan dokumen pendapatan.

Dokumen pengenalan diri

• Bagi pemohon Malaysia
• Salinan kad pengenalan baru (Kad Pengenalan)
• Bagi pemohon asing
• Salinan pasport rasmi dengan tempoh sah minimum 6 bulan; atau
• Pemohon adalah pemastautin tetap Malaysia

Bukti pembelian

• Bagi pemohon Malaysia dan asing
• Perjanjian Jual Beli (SPA); atau
• Borang tempahan pemaju

Dokumen pendapatan

• Pemohon gaji
• Slip gaji 3 bulan terkini; dan
• Penyata Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP) terkini, atau penyata bank 3 bulan sebagai bukti gaji dikreditkan
• Pemohon komisen
• Penyata komisen 6 bulan terkini; dan
• Penyata bank 6 bulan terakhir sebagai komisen bukti dikreditkan
• Bekerja sendiri
• Dokumen pendaftaran perniagaan;
• Penyata bank perniagaan 6 bulan terkini; dan
• Resit pembayaran cukai pendapatan terkini (Borang B / BE)

Selain itu, pemohon perlu menyatakan penyata deposit, jika ada, seperti simpanan tetap, bon, atau pelaburan.

Kelebihan Pinjaman Rumah Bersama

Belanjawan lebih tinggi

Salah satu perjuangan terbesar bagi setiap pemilik rumah ketika membeli rumah mereka adalah kekangan anggaran. Pembeli mungkin mempunyai anggaran yang mencukupi tetapi tidak dapat mencari harta tanah yang menawarkan nilai yang sangat baik untuk wang mereka.

Senario lain yang mungkin berlaku ialah rumah yang sempurna mungkin wujud, tetapi pembeli tidak mempunyai anggaran yang diperlukan atau tidak layak untuk jumlah pinjaman yang diperlukan.

Dengan pinjaman rumah bersama, dua atau lebih individu dapat mengumpulkan sumber dan kemampuan kewangan mereka untuk membeli rumah. Pengumpulan sumber ini dengan mudah dapat mengatasi kekangan anggaran yang mungkin dihadapi oleh pembeli tunggal.

Tambahan pula, tanggungjawab dan liabiliti kewangan tidak terpikul pada satu pembeli; sebaliknya, beban ditanggung oleh semua individu yang terlibat. Ini sangat menguntungkan pasangan yang menantikan kediaman pertama mereka.

Kelulusan pinjaman yang lebih mudah

Pendapatan bersama rakan kongsi menjadikan proses permohonan pinjaman lebih mudah dan cepat. Lebih banyak sumber pendapatan adalah tanda yang menggembirakan bagi bank kerana terdapat lebih dari satu cara bahawa bank dapat memperoleh kembali jumlah pinjaman.

Kos kemasukan lebih rendah

Mungkin halangan terbesar yang dihadapi oleh setiap pembeli rumah ketika membeli harta tanah adalah wang pendahuluan, yang biasanya 10% dari jumlah nilai harta tanah yang dibeli. Pembeli rumah sering bersusah payah menghasilkan wang pendahuluan kerana 10% harta tanah masih banyak jumlah wangnya.

Dengan pinjaman rumah bersama, semua individu yang terlibat dapat berkongsi wang pendahuluan, dengan berkesan mengurangkan beban pembayaran muka yang akan dihadapi oleh pembeli tunggal.

Pinjaman perumahan bersama juga mengurangkan kos masuk lain seperti yuran tempahan, yuran undang-undang, dan kos pentadbiran, jika ada. Memilih pinjaman perumahan bersama juga membolehkan individu yang terlibat untuk berkongsi cukai harta tanah, yuran penyelenggaraan, dan lain-lain seperti cukai pintu, cukai tanah dan cukai taksiran.

Mungkin kelebihan yang paling ketara dari kos masuk adalah bahawa duti setem yang dikenakan ke atas harta tanah semasa pembelian dapat dikongsi sama oleh semua individu. Kadar duti setem yang dikenakan di Malaysia adalah seperti berikut: -

• 1% dengan harga RM100,000 pertama
• 2% dengan harga RM100,001 hingga RM500,000
• 3% dengan harga melebihi RM500,000

Ambil rumah yang berharga RM750,000. Dengan menggunakan pengiraan di atas, jumlah duti setem yang dikenakan ke atas harta tanah adalah RM16,500. Sebagai tambahan, duti setem akan dikenakan ke atas jumlah pinjaman itu sendiri.

Mengambil rumah yang sama berharga RM750,000 dengan wang pendahuluan 10%, sejumlah RM3,375 duti setem akan dikenakan pada pinjaman RM650,000 (pinjaman 90%). Oleh itu, dengan pinjaman bersama, duti setem RM19,875 dapat disumbangkan dan dilindungi oleh semua rakan kongsi.

Menutup

Semasa dalam pinjaman perumahan konvensional, semua tanggungjawab dan tanggungjawab kewangan terletak pada pemilik tunggal dan akan bertanggungjawab sekiranya gagal bayar. Sekiranya pemilik tunggal tidak dapat menjana pendapatan untuk membayar tunggakan bulanannya, tidak ada orang lain yang boleh ditinjau oleh bank. Tetapi itu tidak berlaku dalam pinjaman perumahan bersama.

When one partner faces a shortcoming in his monthly commitment, the remaining partners can basically ‘cover’ for the defaulting partner. The partners can later decide how the faulty partner will reimburse their additional spending, and such a clause can be included in a contractual agreement between the partner if one exists.

Bukti komitmen

Memohon pinjaman rumah bersama dapat menjadi bukti komitmen terhadap hubungan dari pihak-pihak. Ini boleh sangat membantu dalam suasana rumah tangga, terutama bagi pasangan yang sudah berkahwin atau belum berkahwin.

Oleh kerana pinjaman rumah adalah komitmen jangka panjang, dapat dianggap bahawa pasangan pinjaman perumahan bersama melakukan hubungan jangka panjang, paling tidak sampai akhir masa pembayaran.

Kekurangan Pinjaman Rumah Bersama

Melupakan inisiatif perumahan

Hari ini, inisiatif perumahan ditawarkan oleh bank dan skim harta tanah lain, seperti skema sewa-untuk-dimiliki oleh Maybank HouzeKEY, PR1MA dan Smart Sewa oleh Rumah Selangorku. Inisiatif seperti itu dibayangkan dengan membantu pembeli rumah pertama dengan cara yang lebih rendah.

Walaupun skema ini mempertimbangkan jumlah pendapatan keluarga ketika memohon, skema ini tidak menyediakan peruntukan untuk pinjaman perumahan bersama. Ini kerana idea pinjaman perumahan bersama adalah untuk membolehkan pembeli rumah membeli rumah yang lebih mahal daripada yang ada di bawah skim sewa untuk dimiliki.

Lebih-lebih lagi, dengan memohon pinjaman perumahan bersama, rakan kongsi juga harus kehilangan tawaran yang dibuat oleh pemaju, seperti mengecualikan yuran undang-undang, mengetepikan duti setem dan mungkin potongan harga yang ditawarkan pada harta tanah terpilih. Rakan pinjaman perumahan bersama harus menanggung kos ini dan mengeluarkan dana tambahan.

Pengecualian Forego RPGT

Cukai keuntungan harta tanah (RPGT) adalah cukai yang dikenakan ke atas hasil yang dibuat oleh pemilik harta tanah ketika menjual harta tanah. Pengecualian RPGT adalah pengecualian sekali seumur hidup atas sebarang keuntungan yang dikenakan dari pelupusan kediaman persendirian.

Kadar pengecualian adalah RM10,000 atau 10% dari jumlah yang dikenakan, mana yang lebih besar. SayaSekiranya pemindahan harta tanah dilakukan dalam keluarga, suami-isteri, ibu bapa-anak, atau datuk-nenek-cucu, pengecualian RPGT adalah 100%.

Dalam pinjaman perumahan bersama, rakan kongsi harus melepaskan pengecualian RPGT kerana mustahil untuk menentukan pasangan mana yang mendapat bahagian terbesar dari keuntungan yang dikenakan.

Adalah tidak adil sekiranya semua rakan kongsi dikenakan cukai atas keuntungan yang dibuat oleh satu individu. Kesukaran dalam menentukan RPGT dalam pinjaman rumah bersama akhirnya menyebabkan pinjaman rumah bersama dikecualikan dari pengecualian RPGT.

Semua rakan mesti mempunyai penilaian CTOS / CCRIS yang boleh dipercayai

Sistem Maklumat Rujukan Kredit Pusat (CCRIS) adalah sistem yang dibuat oleh Biro Kredit Bank Negara Malaysia (BNMCB) yang menyediakan laporan kredit standard mengenai bakal peminjam.

Sistem ini menyediakan jalan bagi institusi kewangan dan pemberi pinjaman untuk menilai kelayakan kredit rakan pinjaman dengan merujuk kepada sejarah ekonomi rakan kongsi yang telah direkodkan. CTOS is Malaysia’s leading credit reporting agency (CRA) that facilitates credit extension.Today, it is common practice for financial institutions such as banks to refer to a loan partner’s CCRIS and CTOS score.

Dalam pinjaman rumah bersama, skor CCRIS dan CTOS semua rakan kongsi akan diteliti. Sekiranya salah satu rakan kongsi dianggap tidak boleh dipercayai, maka ada kemungkinan pasangan pinjaman akan ditolak. Skor CCRIS dan CTOS rakan yang lain kemudian menjadi tidak relevan.

Oleh itu, rakan kongsi pinjaman rumah bersama mesti berhati-hati dalam memastikan semua pihak dianggap boleh dipercayai sebelum memohon pinjaman rumah bersama.

Penjamin masih diperlukan

Seperti pinjaman perumahan, pinjaman perumahan bersama masih memerlukan penjamin. Kenyataan bahawa lebih daripada satu individu bertanggungjawab untuk pinjaman tidak menafikan keperluan penjamin. Penjamin pinjaman perumahan bersama menjadikannya lebih teruk kerana mereka akan menjamin lebih dari satu orang. Menjadi penjamin untuk satu orang cukup menyakitkan; apatah lagi menjadi penjamin untuk pelbagai orang.

Keadaan yang tidak dijangka

Terdapat beberapa keadaan yang tidak dijangka yang boleh membawa maut kepada pinjaman perumahan bersama. Salah satu kesempatan itu ialah ketika pasangan suami isteri yang membuat pinjaman rumah bersama mendapat perceraian. Perceraian boleh memberi kesan negatif kepada pinjaman rumah bersama kerana pihak-pihak tidak mahu saling terikat.

Mengapa seseorang membayar ansuran bulanan untuk rumah yang tidak lagi mereka inginkan? Akibatnya akan lebih teruk sekiranya perceraian itu tidak berlaku bersama, kerana satu pihak mungkin tidak mahu memutuskan pinjaman rumah bersama. Penceraian juga boleh mempengaruhi pinjaman rumah bersama dalam arti rumah perkahwinan mungkin mendapat sokongan anak atau tunjangan.

Another common scenario is when one of the joint partners passes away. The deceased partner’s share will be ownerless (bona vacantia). A dispute may arise between the surviving partner and the deceased’s next of kin under the law of succession. This issue can be resolved if the partners include a provision in their wills or draft a contract on how a deceased partner’s share is to be dealt with.

A 3rd problem is the breakdown of family relationships in joint home loans between family members. A family relationship can break down unexpectedly and over minor issues. If this breakdown can be resolved, then the parties can remain in their joint home loan. Bear in mind that a breakdown between family relationships, especially when it comes to financing, can take years to be resolved.

The 4th unforeseen circumstances are a loss of trust between investment partners. If an investment partner is deemed unfit or has lost the other partners’ confidence, he or she can be voted out or be left out in activities relating to the property purchased with a joint home loan. As mentioned above, this scenario too can be resolved by drafting a contract between the investment partners.

Apa yang Harus Dilakukan Sekiranya Berlakunya Perceraian, Putus Hubungan, atau Putus Perjanjian?

Jual harta tanah

Salah satu cara termudah untuk menyelesaikan konflik antara rakan kongsi pinjaman perumahan bersama adalah dengan menjual harta tanah yang dimaksudkan dan memisahkan hasil penjualan. Sekiranya penjualan harta tanah mengakibatkan kerugian, maka rakan kongsi akan berkongsi kerugian sama.

Perkongsian keuntungan atau kerugian akan berbeza sekiranya rakan kongsi memberikan sumbangan yang tidak sama untuk pinjaman perumahan bersama. Sebagai contoh, jika seseorang menyumbang 60% dalam pinjaman, dia akan menerima 60% hasil atau menanggung 60% kerugian yang ditanggung.

Beli bahagian pasangan yang bertolak

Sekiranya rakan kongsi ingin meninggalkan hak milik bersama, tanpa mengira sebabnya, rakan kongsi yang lain dapat membeli bahagian yang pertama dengan harga yang dipersetujui atau pada harga pasaran harta tanah. Dengan pinjaman rumah bersama lebih dari dua orang, pasangan yang meninggalkan dapat menjual sahamnya sama kepada semua rakan yang masih ada.

If necessary, all parties to the joint home loan can enter into a contractual agreement, inserting a clause that requires the leaving partner to offer to sell his shares to other partners before deciding to sell his share to a 3rd party purchaser for value.

Penjualan saham kepada pihak ketiga

A partner looking to leave the joint-ownership can also sell his shares to a 3rd party purchaser for value. If the loan period has not expired or has not recouped the total repayable amount, the bank might not prevent such a sale.

It is possible to seek the bank’s approval before the sale, but it is unlikely the bank would allow such transactions. Thus, selling off shares to a 3rd party is a viable solution once the loan has been settled.

Kekalkan hak milik seperti biasa

Penyelesaian yang tidak mungkin tetapi mungkin berlaku sekiranya keadaan tidak dijangka, rakan kongsi yang terlibat dapat memilih untuk mengekalkan pemilikan harta seperti biasa, sekurang-kurangnya sehingga pinjaman dilunasi sepenuhnya. Memilih penyelesaian ini dapat mengelakkan rakan kongsi dari pelbagai masalah dan mengelakkan akibat undang-undang.

Prosiding mahkamah

Sekiranya pasangan tidak dapat menyelesaikan perbezaan mereka di luar mahkamah, mereka boleh memilih untuk menyelesaikan perbezaan mereka di mahkamah. Walau bagaimanapun, pasangan mesti menanggung kos hukum untuk menyelesaikan perselisihan di pengadilan, yang kadang-kadang mungkin lebih besar daripada nilai sebenar harta tanah yang terlibat.

Sekiranya Anda Memohon Pinjaman Rumah Bersama?

Ia bergantung kepada individu sama ada mereka bersedia untuk membuat pinjaman perumahan bersama. Sekiranya individu yang terlibat mempunyai tujuan bersama, membeli harta tanah, mereka boleh mendapatkan pinjaman rumah bersama sekiranya pinjaman rumah bersama adalah jalan terbaik mereka.