Merdeka 118:关于周边房地产市场的讨论

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Merdeka 118:背景

Merdeka 118 是一座 644 米的巨型摩天大楼,目前正在马来西亚吉隆坡建设中。摩天大楼由马来西亚最大的基金管理公司之一的 Permodalan Nasional Berhad (PNB) 开发,成本为 RM5B(1.22B 美元)。 Merdeka 118 由于 Covid-19 大流行而延误,计划于 2022 年完工,是目前全球在建的最高建筑。

建成后,这座摩天大楼将成为第二座nd- 仅次于迪拜哈利法塔的世界最高建筑,东南亚最高建筑,超过胡志明市的地标 81,以及马来西亚最高的建筑,超过标志性的双子塔。

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白天和黑夜完成的 Merdeka 118 的艺术家印象

 

Merdeka 118:组成

顾名思义, 独立 118 楼高118层,是东南亚第一栋楼数超过100层的建筑。摩天大楼的净可出租面积为 400,000 平方米(4,300,000 平方英尺)。 118层中,100层为出租空间,80层为办公空间。 60 个这样的办公空间楼层将被该建筑的开发商 PNB 及其子公司占用。

Merdeka 118 的领奖台将成为即将到来的 Warisan Merdeka Mall 的所在地。以豪华连锁酒店闻名的凯悦集团将占据其余高层的前17层。连锁酒店将推出其顶级豪华酒店品牌柏悦,提供12层酒店和5层酒店住宅,共计232个单位。

除此之外,113 Merdeka 118 的楼层将设有世界上最高的餐厅之一。 114 到 117 楼层将成为世界第五高的观景台,高度为 489.58m。顶层将变成贵宾休息室。 Merdeka 118 将拥有一个 36 层的中庭,配备区域冷却系统、两用排气和冷却塔风扇,以及独特的暖通空调策略,以促进中庭和整个建筑的温度和湿度控制。

 

Merdeka 118:位置

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Merdeka 118 正在吉隆坡东南部的低密度山丘Petaling Hill 建造。八打灵山历史悠久,东姑阿都拉曼于 1957 年在独立体育场宣布马来亚独立。八打灵山也是马来西亚其他历史建筑的所在地,如国家体育场、清宇体育场、维多利亚学院、卫理公会男校和停滞不前的人民广场发展。

 

Merdeka 118:连通性

Merdeka 118 位于 Jalan Maharajalela 和 Jalan Hang Jebat 之间,可轻松前往吉隆坡的主要道路,如 Jalan Syed Putra、Jalan Hang Tuah、Jalan Pudu、Jalan Tun Tan Cheng Lock、Jalan Loke Yew 和 Jalan Tun Razak。

当然,21英石 世纪更侧重于公共交通而非汽车。可使用由七条不同线路服务的八个不同火车站到达 Merdeka 118。车站和线路如下: –

  • Merdeka MRT Station(Merdeka 118 的专用车站),由加影线提供服务
  • 汉都亚轻轨站,由安邦线和斯里八打灵线提供服务
  • Hang Tuah单轨站,由KL单轨线提供服务
  • Maharajalela 单轨站,由 KL Monorail Line 提供服务
  • 人民广场轻轨站,由安邦线和斯里八打灵线提供服务
  • Pasar Seni 地铁站,由加影线提供服务
  • 轻轨 Pasar Seni 站,由 Kelana Jaya 线服务
  • 吉隆坡 KTM 站,由芙蓉线和巴生港线提供服务

 

Merdeka 118:设计与施工

如此巨大的建筑需要大玩家,Merdeka 118也不例外。该建筑的设计源于RSP Architects Sdn. Bhd.的共同努力。 Bhd 和总部位于墨尔本的 Fender Katsalidis Architects。设计灵感来自东姑阿都拉曼念诵时举起的右手 '独立' 7 次 31英石 1957 年 8 月。这个灵感导致了偏离中心的 160m 尖顶,这将使 Merdeka 118 的总高度达到 644m。 Songket 图案启发了建筑物的多立面。超过 8 公里的 LED 将安装在建筑物的每个角落,整夜照亮建筑物。

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东姑阿都拉曼的举手启发了默迪卡 118 的设计

摩天大楼的建设始于 2014 年,由 Pintaras Geotechnic Sdn. Bhd 承担的打桩工程。 Bhd. 137 根混凝土桩长 60m,直径 2.2m,每根都嵌入地下,以支撑结构并保持周围建筑物的完整性。打桩工程完成后,2016年开始地上施工,合同授予三星物产-UEM集团合作。三星物产公司在参与建设双子塔第二塔、迪拜哈利法塔、利雅得利雅得地铁、英国默西网关大桥等方面享有盛誉。

截至 2021 年 2 月,建设已达 116 地板和外立面工程在 96 地面。总部位于纽约市的特纳国际有限责任公司在整个开发项目中扮演项目管理顾问的角色。

 

Merdeka 118:争议

像任何大型项目一样,Merdeka 118 也有不少争议。

地基工程

《当今大马》今年9月13日的一份报告称,地基和打桩工作需要整改。值得庆幸的是,此问题已得到纠正,建筑工程恢复正常。

 

价格标签

许多人批评完成独立 118 所需的 RM5B 预算。如此庞大的资金可以用于其他方式,最显着的是改善该国的医疗保健和教育系统。时任首相拿督斯里纳吉布敦拉萨回应了批评,并声称该项目将通过经济机会产生更多收益。

 

需要这样的高楼

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NST 在线,8 日 2021 年 3 月,发表了一篇文章,涉及到需要如此大规模的摩天大楼的主题。该报告提到了 B1M 的 YouTube 视频“为什么上海中心大厦会失败”,这是一个专注于建筑和建筑的 YouTube 频道。视频中提到了上海中心大厦,2nd 世界上最高的建筑,高 632m,主要是空的,并且正在努力吸引租户来填补其 380,000 平方米(4,090,300 平方英尺)的建筑面积。

考虑到 Merdeka 118 的楼面面积比上海中心大厦还要多,那么这个问题是否会降临到 Merdeka 118 身上。B1M 再次回答了这个问题,前提是 Merdeka 118 的开发商将占据大楼可用楼面空间的 60%,其中剩余空间被酒店和购物中心占用。上海中心大厦主要是一座办公摩天大楼,而 Merdeka 118 则是一座多功能摩天大楼。

 

世界第二高楼?

如上所述,Merdeka 118 将成为第 2nd 建成后成为地球上最高的建筑,但 B1M 和其他文章指出,只有 160 米高的尖顶才能实现这一壮举。建筑物的实际屋顶高度为 516m,这将使 Merdeka 118 成为 8 世界上最高的建筑。

尖顶的总高度又增加了 128m(尖顶的 32m 将固定在建筑物本身中)。上海中心大厦和上海市大胆宣称上海中心大厦是世界上最高的建筑,因为其他建筑物使用尖顶来增加它们的总高度,而且上海中心大厦的屋顶比地球上任何其他建筑物都要高得多。

自从双子塔竣工以来,尖顶的使用一直受到争议。双子塔的实际建筑高度仅为378.6,塔尖在总高度上增加了73.4m,夺走了芝加哥西尔斯大厦(现威利斯大厦)442m的最高建筑称号。

高层建筑和城市人居委员会 (CTBUH) 后来决定,在测量建筑物的总高度时,可以考虑在施工期间构成建筑物一部分的任何组件。 CTBUH 还澄清了在建筑后对建筑物进行的任何添加,例如天线,将不包括在建筑物的全高中,这阻碍了威利斯大厦和纽约市前 1WTC 使用其天线增加其整体高度的努力。

 

Merdeka 118:对周边房产的影响

任何标志性建筑确实会对周围的物业产生重大影响,尤其是住宅物业。

视为销售噱头

靠近任何此类享有盛誉的名称都将被用作销售噱头,尤其是周边房产所能提供的景观。一个典型的例子可以在双子塔附近的房产中看到。此类物业中最明显的是位于双子塔旁边的四季私人住宅。该物业以国家石油公司双子塔为杠杆,将自己宣传为“该市的独家新地址”。

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四季私人住宅

其他类似的开发项目,例如即将到来的 Oxley Towers KLCC、Fairmont KL 和 Tropicana The Residence 的 SO/Sofitel Residences 也将它们的位置用作销售噱头。一些物业在同一框架中使用他们的建筑物和双子塔的照片或引用他们的位置。

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Oxley Towers KLCC 使用报价吸引买家

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Tropicana The Residence 和双子塔在同一个框架中

可以预期,Merdeka 118 附近的住宅物业也有相似之处。 Sunway Belfield 和 Opus KL 这两个附近的住宅物业利用它们靠近 Merdeka 118 作为销售噱头。双威贝尔菲尔德在其网站上提到,其居民“将能够欣赏到吉隆坡即将建成的最高建筑的壮观景色”。

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双威贝尔菲尔德

Opus KL 的情况也一样,发展表明它“位于 2nd 世界上最高的建筑。

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吉隆坡作品集

虽然开发商的房产位于摩天大楼旁边是理想的选择,但住宅开发项目所提供的景观是购房者最不关心的,如果在另一个地区开发,他们本可以以更低的价格购买确切的房产。虽然上面提到的双子塔附近的物业是迎合超级富豪的豪华高端住宅,但 Sunway Belfield 和 Opus KL 根据其平面图迎合了普通大众。开发商将景观作为销售噱头来提高其开发项目的要价可能会限制预期的观众数量,他们可能会因为价格较高而回避并考虑其他一些房产。 

 

提高价格点

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说到价格点,当附近建造摩天大楼时,房价肯定会上涨。以四季私人住宅为例。虽然最初的发布价格没有向公众透露,但转售价格可以被认为是过高的。 Four Seasons Private Residences 的一居室公寓平均售价为 3,000,000 令吉,而建筑面积为 12,000 平方英尺的复式顶层公寓的售价为令人难以置信的 44,000,000 令吉。

同样,Sunway Belfield 和 Opus KL 的价格也可以说在一定程度上反映了价格点的上涨。 Opus KL 于 2017 年推出时的起价为 124 万令吉,当时 Merdeka 118 处于建设的早期阶段。人们可能想知道今天或未来类似房产的推出价格会是多少。双威贝尔菲尔德的起价较为温和,为 652,000 令吉,但攀升至高于 180 万令吉。

 

财富停车

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任何住宅项目都将成为该国高收入群体的目标,购买住宅物业作为投资或存放财富。最近,出于上述目的而选择在另一个国家购买房产的外国人数量显着增加。 

可以从柔佛州的森林城市发展中进行类比。自该项目开始以来,批评人士将森林城市标记为中国公民在马来西亚积累财富的一种方式,因为森林城市针对的是中国公民。同样的命运也会落在住宅物业上,尤其是那些价格过高的物业。超高层摩天大楼附近的任何住宅开发都会使价格失控。这将导致更多的外国人购买这些住宅物业用于投资或在国外保护他们的财富。

 

其他影响

虽然从金融和房地产的角度来看,价格点和“视图”销售噱头是最明显的影响,但摩天大楼还带来了其他影响。根据联合国粮食及农业组织的其他影响,包括:

  • 热反射
  • 热量集中
  • 周围建筑物上的巨大阴影
  • 限制自然采光
  • 限制新鲜空气
  • 风流变化
  • 交通拥堵
  • 光污染

 

Merdeka 118:最后一次?

虽然全球将继续建造高层建筑,但 YouTube 频道 B1M 在其最近的视频中指出,Merdeka 118 可能是有史以来建造的最后一座巨型摩天大楼。 “巨型”摩天大楼是指高度超过 600m (1,969 ft) 的任何建筑物。截至 2021 年 4 月,仅建造了三座超高层摩天大楼,迪拜的哈利法塔(828m)、上海的上海中心大厦(632m)和麦加的 Abraj Al-Bait 钟楼(601m)。建成后,Merdeka 118 将加入这个由超高层建筑组成的精英俱乐部。 B1M 还指出,一个 5 会员因各种原因加入这个难以捉摸的俱乐部。

 

吉达塔的不确定性

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沙特阿拉伯吉达的吉达塔将成为第一座高度超过 1,000m 的建筑。施工于 2013 年开始,但由于 2017-2019 年沙特阿拉伯的清洗和劳工问题,施工已停止且尚未恢复。据推测,作品永远不会继续,不会缩小到可以理解的高度,或者完全放弃。截至2017年,未完工的摩天大楼高达252m。

 

中国对摩天大楼的禁令

中国经济的蓬勃发展见证了其领土上摩天大楼数量的空前增长。 B1M 强调,中国在过去 30 年中建造的摩天大楼比美国在整个 20 年中建造的还多 世纪。 2020年4月,中国住建部发布通知,有效禁止新建500m以上建筑。

 

不可预测的事件

一座摩天大楼需要数年时间来规划、设计和建造。 Merdeka 118 本身花了四年的时间规划和设计,又花了六年时间才建成。虽然如此巨大的建筑通常需要长达十年的时间才能完成,但在此期间可能会发生不可预测的事件。

大多数摩天大楼通常是在一个国家的经济繁荣和建造高层建筑在财务上可行时设想的。摩天大楼面临的最大挑战是金融衰退,这通常会导致摩天大楼缩小到可管理的规模或完全取消,例如 6.1 亿米的芝加哥尖塔。在 Covid-19 大流行之后,世界进入了小型经济衰退。因此,很明显,经济聚集可能源于与财务无关的推理,这可能决定任何高层建筑的命运。

 

总结

虽然 Merdeka 118 将标志着其在全球的存在,但它对周围基础设施的影响只会在建筑物竣工并向公众开放后才会显现。在这个前所未有的大流行时期,一座巨型摩天大楼带来的影响可能是深不可测的。 

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