Perjanjian Penyewaan Malaysia

Perkongsian bermakna!

Lihat juga: Untuk Menyewa atau Memiliki?

With the soaring prices of properties, especially in major cities, it’s an undeniable fact that a large majority of locals in Malaysia could not afford to buy houses. This is due to the fact of the rising living costs and these people are in dire need to sustain the daily necessities of the family members — ranging from education, health and food.

Jadi, di mana orang-orang ini akan tinggal? Nah, pilihan yang jelas adalah menyewa tempat. Unit sewaan ini terdiri dari kedua-dua harta tanah dan pangsapuri, jadi terdapat pelbagai pilihan.

Bagi tuan tanah, hartanah diketahui menghargai aset, memberikan keuntungan jangka panjang. Manfaatnya pasti dapat diperoleh sekiranya mereka memilih untuk menyewakan harta tanah mereka. Pemilik tanah ini dapat menjana pendapatan dengan ini. Ini, bersama dengan 9 hingga 5 pekerjaan mereka akan memberikan pendapatan tetap bagi keluarga pemilik tanah.

Walaupun begitu, dengan kegembiraan menyewa harta tanah, datanglah banyak perbelanjaan bersama dengan sewa harta tanah. Ini termasuk kos penyenaraian, bayaran ejen harta tanah dan penyelenggaraan harta tanah. Terdapat juga kemungkinan besar untuk menghadapi pertikaian jangka panjang dengan penyewa. Ini mungkin menyebabkan lebih banyak keburukan daripada kebaikan dan mungkin mengakibatkan pemilik tanah kehilangan sejumlah besar wang dari pertikaian ini. Nah, apa jalan penyelesaiannya? 

Satu-satunya perkara yang dapat mengelakkan perselisihan antara penyewa dan pemilik tanah adalah perjanjian penyewaan. Sekarang, perjanjian ini harus ditulis dengan jelas dan merangkumi semua dilema berpotensi yang mungkin timbul. Keliru? Baiklah, jangan risau kerana inilah panduan untuk perjanjian penyewaan di Malaysia. 

Apa itu Perjanjian Penyewaan?

Untuk memecahkan setiap frasa perjanjian ini; kata penyewaan, merujuk kepada pemilikan tanah atau harta benda sebagai penyewa. Penyewa bermaksud seseorang yang menyewa atau menyewa harta tanah dari tuan tanah. Perjanjian adalah perjanjian yang dirundingkan dan biasanya mengikat antara pihak-pihak mengenai tindakan.

Oleh itu, perjanjian penyewaan adalah perjanjian sah antara tuan tanah dan penyewa. Ini memberikan perhatian lebih kepada tugas dan kewajiban setiap pihak (penyewa dan tuan tanah) selama tempoh penyewaan.

It would also cover the detailed description of the property being rented out along with its furniture, fixture and other amenities, to prevent further disputes. Landlords are always advised to hire a lawyer to draft the tenancy agreement. This is to ensure the document does not leave out any important details that might result in disagreements among both parties. Include all property details starting from the property address to additional clause in the proper tenancy agreement.

Tuan tanah juga dapat memilih untuk menyusun perjanjian mereka dan meminta calon penyewa untuk meninjau dan menyetujuinya. Namun, ini akan sangat berisiko terutama jika tuan tanah tidak berpengalaman dalam menyusun perjanjian penyewaan. 

Kandungan Perjanjian Penyewaan

Saat ini, tidak ada peraturan pemerintah mengenai isi perjanjian penyewaan. Tidak seperti perjanjian, seperti Perjanjian Jual Beli, tuan tanah dan penyewa boleh menambahkan banyak terma dan syarat pada perjanjian berdasarkan pelbagai faktor - jenis harta tanah, jumlah tanggungan untuk penyewa dan harga sewa. Dengan menambahkan terma dan syarat ini, kontrak akan lebih menguntungkan kedua-dua pihak. Perjanjian penyewaan asas merangkumi:

1. Perincian harta tanah dan tujuannya
2. Tempoh penyewaan
3. Jumlah sewa
4. Amaun deposit
5. Apa yang disediakan oleh tuan tanah?
6. Kewajipan tuan tanah
7. Kewajipan penyewa
8. Peraturan, larangan dan batasan rumah
9. Cara untuk menyelesaikan pertikaian
10. Syarat khas

Senarainya mungkin agak panjang. Walau bagaimanapun, adalah penting bahawa perkara-perkara ini perlu dinyatakan dalam perjanjian penyewaan. Perinciannya harus dinyatakan dengan jelas untuk mengelakkan wujudnya salah faham. 

Types of Deposits for Tenancy Agreement

Terdapat 3 jenis deposit yang akan diminta oleh tuan tanah untuk membayar penyewa:

Deposit paling lumayan

Berfungsi sebagai deposit tempahan, deposit yang bersungguh-sungguh akan memastikan bahawa tuan tanah tidak akan menyewakan harta itu kepada orang lain dalam 7 hari berikutnya. Ini sama dengan sewa 1 bulan dan akan disimpan dalam simpanan oleh ejen harta tanah. Selain itu, deposit yang bersungguh-sungguh akan disertakan dengan "surat tawaran" dari penyewa - digunakan sebagai pembayaran sewa untuk bulan pertama penghunian ketika penyewaan bermula. 

Wang jaminan

Deposit ini bertujuan untuk melindungi tuan tanah sekiranya penyewa melanggar syarat penyewaan. Ini sama dengan sewa 2 bulan. Selain melindungi tuan tanah, deposit ini dapat digunakan untuk membayar perbaikan, penggantian kunci dan pekerjaan pembersihan. Sekiranya penyewa keluar sebelum kontrak berakhir, ia boleh dilucutkan. Walau bagaimanapun, jika penyewa memenuhi kontrak dan perjanjian penyewaan, tanpa menyebabkan kerosakan, keseluruhan jumlah akan dikembalikan semasa penyewaan berakhir. 

Deposit Utiliti

Deposit ini, sebaliknya, akan digunakan untuk membayar sebarang bil tertunggak (gas, elektrik dan air), dan ia akan menjadi sewa setengah bulan. Ini akan digunakan sekiranya bil utiliti tidak dibayar pada akhir tempoh penyewaan. 

Hubungan antara Duti Setem dan Perjanjian Penyewaan

Perjanjian penyewaan mesti dicop oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) atau dalam keadaan lain, Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) hanya untuk memastikannya menjadi dokumen yang sah. Selain itu, 2 borang permohonan, PDS 1 dan PDS 49 (A) harus dihantar ke pejabat LHDN terdekat. Kekeliruan pasti timbul dengan kaedah mengira duti setem. Tetapi, jangan khawatir seperti inilah panduan bagaimana mengira duti setem:

(Amaun Sewa Tahunan - RM 2400) / 250 X Harga untuk setiap RM 250 sewa = Kos Setem Duti 

Harga untuk setiap RM 250 setiap sewa dalam perjanjian sewa 1 tahun: 

RM 1 untuk setiap RM 250 dari sewa tahunan melebihi RMM 2,400.

Duti setem adalah percuma sekiranya sewaan tahunan di bawah RM 2,400. 

Harga untuk setiap RM 250 setiap sewa dalam perjanjian penyewaan 1 hingga 3 tahun: 

RM 2 untuk setiap RM250 daripada sewa tahunan melebihi RM2,400. 

Duti setem adalah percuma sekiranya sewaan tahunan di bawah RM2,400.

Harga untuk setiap RM 250 setiap sewa dalam perjanjian penyewaan lebih dari 3 tahun: 

RM 4 untuk setiap RM250 daripada sewa tahunan melebihi RM2,400. 

Duti setem adalah percuma sekiranya sewaan tahunan di bawah RM2,400.

Apa itu Duti Setem?

A duti setem adalah biaya untuk dokumen sah dan akan digunakan sebagian besar, untuk dokumen yang berkaitan dengan harta tanah seperti perjanjian pinjaman dan perjanjian penyewaan. Ia dibahagikan kepada 2 kategori - tugas tetap dan tugas ad valorem (kos berdasarkan nilai transaksi yang diwakili oleh dokumen undang-undang)

Apa itu Yuran Pentadbiran?

Selain duti setem, pemilik tanah harus mengambil kira yuran pentadbiran, yang kemudiannya merupakan bayaran lain yang melibatkan jumlah tunai rata-rata. Walau bagaimanapun, ini adalah perkara biasa kerana dalam hal dokumen dan dokumen undang-undang, keadaan ini sangat biasa. 

Berikut adalah jumlah yang perlu dibayar mengikut sewaan setiap bulan:

Perjanjian Penyewaan Malaysa - Bayaran Pentadbiran

Jika dibandingkan dengan yuran duti setem, yuran pentadbiran lebih mudah dan melibatkan penggunaan kebolehan matematik yang lebih sedikit. Ini adalah caj sekali berdasarkan jumlah sewa bulanan.

Apa itu Yuran Sah?

Inilah yuran sah untuk perjanjian penyewaan di Malaysia. Sudah pasti diseragamkan sehingga pemilik tanah, tidak perlu risau tentang perubahan yuran yang mendadak. 

Here’s the legal fee for an agreement of below 3 years:

Perjanjian Penyewaan Malaysia - Bayaran Undang-Undang Di Bawah 3 Tahun

Here’s the legal fee for a tenancy agreement of above 3 years:

Perjanjian Penyewaan Malaysia - Bayaran Undang-Undang Melebihi 3 Tahun

Apakah Proses Penyewaan di Malaysia?

1. Calon penyewa akan mengadakan lawatan untuk memeriksa harta tanah dan kemudian, mereka akan mengesahkan sewa dan deposit yang harus dibayar.
2. Tuan Tanah kemudian akan memberikan "Surat Tawaran" kepada Penyewa jika calon penyewa berpuas hati dengan harta tanah dan harga. Penyewa kemudian perlu memberikan Deposit Earnest. 
3. Kedua-dua Pemilik Tanah dan Penyewa akan menandatangani Kontrak Penyewaan dalam masa 7 hari setelah membayar Earnest Deposit. Di samping itu, mereka berdua memerlukan saksi untuk melekatkan tandatangan mereka. Penghuni perlu membayar Deposit Jaminan dan Utiliti. 
4. Perjanjian Penyewaan yang ditandatangani akan ditandatangani oleh LHDN. 

Contents in Tenancy Agreement

Perincian Harta Tanah

Petunjuk yang jelas mengenai jenis rumah yang disewa dan lokasi ia diperlukan. Sekiranya harta tanah terdiri daripada harta tanah yang tidak bertanah seperti kondominium dan pangsapuri, spesifikasi yang jelas tentang nombor uni juga diperlukan. Dalam kebanyakan keadaan, yang terbaik adalah menunjukkan sama ada pemilik tanah menyewa seluruh flat atau sebahagian daripadanya untuk memberi ruang kepada lebih banyak penyewa. Ini kebanyakannya berlaku di tempat penginapan pelajar.

Tdia menyatakan harta benda itu sama ada kekurangan peralatan, perabot, pencahayaan antara lain juga perlu untuk mengelakkan sebarang bentuk ketidakadilan terhadap penyewa. Sebarang tambahan yang disertakan seperti penghawa dingin tambahan, peti sejuk dan televisyen harus dijelaskan dengan jelas dalam perjanjian untuk meminta penyewa bertanggungjawab ke atas sebarang kerosakan atau kerugian dalam inventori.

Penyewa perlu mengesahkan dan mengesahkan semula kewujudan dan keadaan barang-barang yang ditetapkan dalam perjanjian. Sekiranya ini berlaku, salah kontrak penyewa boleh ditamatkan. 

Jumlah Sewa dan Deposit yang Dibuat

The monthly rent should be clearly stated alongside the payment’s due date and the method of transaction. The method of transaction is also important as some landowners would prefer the tenant to pay after the monthly spot checks to ensure that the tenants include the costs of any damages into the rental. Rental deposit needs to match the duration of tenancy.

The amount of the Earnest Deposit, Security Deposit and Utility Deposit should also be taken into count.

Tenancy Period and Extend Period Option

Although the tenancy period is usually for a fixed period of time, a clear specification is also important to ensure the dealing goes smoothly between the landowner and the tenant. The term and as well as the duration needs to be specified as well. So, include a renewal clause in the legal contract.

The tenancy usually covers a year by year basis. Therefore, it won’t be calculated by the number of months. Any rental for a period of more than 3 years would be considered a lease and not a tenancy.

Namun, jika pemilik tanah memilih untuk menyewa setiap bulan, pertimbangkan untuk memasukkan maklumat tersebut ke dalam perjanjian penyewaan. Selain itu, tarikh perjanjian ditandatangani harus ditetapkan bersamaan dengan tarikh permulaan tempoh sewaan dan berakhir. Hak penyewa untuk memperbaharui atau memperpanjang tempoh sewa untuk jangka masa tertentu juga harus dinyatakan. Walau bagaimanapun, ia harus dikenakan syarat-syarat tertentu. 

Tanggungjawab Tuan Tanah

Menyewa harta tanah bukanlah beban kerja paling berat yang akan berlaku kepada tuan tanah. Sebenarnya, tanggungjawab tuan tanah berkisar dari pembayaran cukai harta tanah tahunan kepada pihak berkuasa yang berkenaan, menginsuranskan harta tanah dan membayar premium insurans dan memastikan perabot dan peralatan lain dalam keadaan baik.

Selain itu, mengetahui pekerjaan cukai pendapatan sewa juga penting. Fungsi cukai pendapatan sewa adalah cukai yang dikenakan kepada tuan tanah dari wang yang dia hasilkan dari menyewakan harta tanah. 

Similarly to the Real Property Gains Tax (RPGT), when an owner profits from selling a property, a landowner would need to pay a rental income tax when the landowner profits from renting out a property. This might sound sad however, there’s also a positive side to this. The landowner can claim a 50% income tax exemption on the rental income. Albeit that, there are a few criterias:

1. Berlaku untuk harta tanah kediaman sahaja
2. Mesti menjadi individu penduduk Malaysia
3. Pendapatan sewa yang diperoleh tidak boleh melebihi RM 2,000 sebulan bagi setiap harta tanah
4. Harta tanah disewa di bawah perjanjian penyewaan yang sah antara pemilik tanah dan penyewa
5. Pengecualian cukai hanya diberikan untuk tempoh taksiran maksimum 3 tahun
6. Ini hanya akan berkesan untuk penyewa yang dibuat pada tahun taksiran dari 2018 hingga 2020. 

Tanggungjawab Penyewa

Apart from the landowner’s obligations, the tenant has a heftier responsibility too. Rent and utility bills should be paid on time and furniture, appliances, and interiors should be maintained accordingly. The tenants should also be aware of problems and structural defects and follow all condominium rules and rules imposed by their landlord.

Peraturan, Larangan dan Batasan Rumah

Mempunyai peraturan rumah adalah senario yang sangat biasa. Dalam kes ini, penyewa digambarkan sangat mirip dengan tetamu yang membayar yang tinggal lama di unit milik pemilik tanah. Larangan tersebut menggariskan apa yang tidak boleh dilakukan oleh penyewa. Contohnya ialah - penyewa tidak akan dibenarkan memiliki haiwan peliharaan di rumah.

Selain itu, penyewa tidak boleh menyewakan premis atau bahagiannya kepada pihak ketiga dan tidak boleh menjalankan perniagaan di sana. Kegiatan haram juga harus dilarang seperti perjudian, dadah, dan cincin pelacuran. Penyewa juga bertanggungjawab untuk tidak membahayakan perlindungan insurans harta tanah. Penyewa juga dilarang melakukan pengubahsuaian di tempat penginapan ini. Selain itu, tuan tanah juga harus memperkenalkan lebih banyak batasan yang dianggap sesuai untuk harta tanah seperti penggunaan dan kapasitas harta tanah yang disewa. 

Menyelesaikan Pertikaian

Dalam kes di mana terdapat perselisihan antara tuan tanah dan penyewa, atau jika perjanjian penyewaan tidak menyatakan beberapa masalah, atau jika ada bentuk salah tafsir, harus ada klausa tertentu dalam perjanjian penyewaan yang meliputi keseluruhan aspek ini. 

Ringkasan

Rental agreement is important when it comes to rental property as it protects breach of contract and prolonged dispute between two parties as a clearly-worded tenancy agreement could lower the chance of rental disputes.