Panduan Pantas mengenai MOT, SPA, LO, LA, RPGT, & DMC

Perkongsian bermakna!

Lihat juga: Apa itu Kekosongan Kosong (VP) dan Sijil Penyelesaian dan Pematuhan (CCC)?

Proses membeli rumah pastinya merupakan perjalanan yang menarik bagi bakal pembeli dari pelbagai lapisan masyarakat. Lagipun, dalam keadaan ekonomi sekarang, memiliki rumah sendiri memerlukan banyak kesabaran dan kerja keras. Apabila seseorang telah melewati semua rintangan ini, mereka hanya selangkah lagi untuk menjadi pemilik tempat tinggal mereka yang sombong. Namun, di tengah-tengah semua kegembiraan ini, calon pembeli harus memastikan dokumen yang diperlukan untuk memiliki rumah telah ditandatangani atau dikaji semula. Ini untuk mengelakkan komplikasi di masa depan - dalam senario terburuk, seseorang mungkin harus diusir. Di sinilah ia menjadi serius. Untuk memastikan peralihan yang lancar, kesahihan yang berkaitan dengan memiliki rumah harus dikaji secara menyeluruh. Walaupun pentingnya dokumen-dokumen undang-undang ini, legalis yang terdapat di dalamnya biasanya mencabar bagi pembeli rumah awam untuk memahami dan menavigasi Oleh itu, berikut adalah panduan ringkas mengenai syarat-syarat undang-undang untuk membantu setiap calon pembeli yang memerlukan.  

Memorandum Pemindahan (MOT)

Dari segi undang-undang, memorandum ditakrifkan sebagai dokumen yang mencatatkan syarat kontrak atau perincian undang-undang lain. Ringkasnya, a memorandum pemindahan (MOT) adalah dokumen yang ditandatangani oleh pemilik harta baru dan oleh pemaju atau pemilik untuk memindahkan hak milik harta itu dari pemaju atau pemiliknya. Ini akan membolehkan nama pembeli didaftarkan atas hak milik tanah, dengan cara yang sah. Tanpa dokumen ini, pembeli tidak akan menjadi pemilik sah harta tanah dan pasti akan berisiko diusir oleh pemaju atau pemiliknya. Selain itu, tidak menandatangani dokumen ini akan mendedahkan pembeli dan warisnya kepada risiko masalah pusaka seperti risiko harta tanah dirampas oleh pemerintah dan risiko harta pusaka dicabar oleh saudara jauh. 

Bagi bakal pembeli harta tanah yang benar-benar bimbang dengan perincian MOT dan langkah-langkah yang diperlukan untuk menandatanganinya, jangan risau! Sekiranya calon pembeli mengajukan pinjaman bank untuk harta tanah yang dipilih, MOT akan ditandatangani bersama dengan Perjanjian Jual Beli dan dokumen lain yang berkaitan dengan pinjaman tersebut. Ini pasti akan menyelamatkan pembeli daripada melakukan lawatan intensif ke pejabat peguam hanya untuk menandatangani dokumen. Walau bagaimanapun, jika harta tanah masih dalam pembinaan, calon pembeli hanya perlu menandatangani MOT setelah strata atau tajuk individu telah digunakan. 

Perlu diingatkan bahawa walaupun menandatangani MOT akan berfungsi sebagai pengesahan terhadap niat untuk memindahkan hak milik dari pemaju atau pemiliknya, MOT hanya akan berlaku apabila nama pemilik baru telah didaftarkan pada strata atau hak milik individu oleh pihak berkuasa tanah. 

Kandungan MOT, atau dalam istilah hukumnya, Borang 14A akan berkisar pada butir-butir penjual dan pembeli, ditambah dengan perincian hak milik tanah untuk kemudahan rujukan pihak berkuasa tanah. Sama seperti dokumen undang-undang lain, agar MOT berkesan, dokumen tersebut mesti dicop dan diadili di Lembaga Hasil Dalam Negeri. Selain itu, duti setem mesti dibayar. Berkaitan dengan duti setem, ia akan dihitung berdasarkan harga pembelian harta tanah. Sekiranya pinjaman diambil untuk membiayai harta tanah, duti setem yang akan dibayar adalah kadar tetap 0.5% dari jumlah keseluruhan pinjaman. 

Jadual di bawah adalah duti setem dibayar berdasarkan tahap harga harta tanah:

Inilah cara untuk mengira jumlah duti setem anda: Stamp Duty on MOT + Stamp Duty on Home Loan

Sebaik sahaja MOT dan dokumen lain yang berkaitan telah ditandatangani dan dicop (dengan pembayaran RM 100 setiap satu) dokumen bersama dengan hak milik tanah semasa akan didaftarkan dalam rekod pihak berkuasa tanah. Setelah menyerahkan dokumen-dokumen ini, judul yang disemak akan dikeluarkan dengan kepemilikan dan caj yang tercantum pada judul tersebut. Sekiranya hakmilik dibebankan ke bank, hak milik akan disimpan oleh bank sehingga pinjaman dilunaskan sepenuhnya. Setelah pembayaran pinjaman berjaya dan lengkap, butir-butir bank harus dikeluarkan dari hak milik sesuai dengan prosedur pengeluaran. 

Proses menandatangani MOT tidak begitu rumit seperti yang terdengar dan kebanyakannya dilakukan bersamaan dengan penandatanganan dokumen undang-undang lain. Calon pembeli akan diberitahu bahawa pertukaran hak milik telah dilakukan melalui surat atau panggilan telefon, yang menandakan bahawa judul baru siap untuk dikumpulkan. Sekiranya berlaku pembelian pasaran sekunder, pembeli akan menerima hak milik dan kunci harta tanah sebagai tambahan kepada tajuk baru. Namun, dalam hal pembelian yang dilakukan melalui pemaju, harus diketahui bahawa pembeli akan menerima gelaran baru dalam beberapa tahun setelah menerima rumah, kunci dan kepemilikan kosong. Ini disebabkan oleh hakikat bahawa tajuk utama belum dapat dibahagikan dengan sewajarnya. 

MOT perlu mengubah kepemilikan unit dari pemilik sebelumnya kepada pemilik seterusnya dan ini memerlukan pembayaran. Pembeli perlu menunggu lebih kurang 6 bulan sebelum dapat menandatangani MOT. 

Perjanjian Jual Beli (SPA)

Ada perhatian untuk perincian? Baiklah Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah dokumen yang memerlukan banyak perhatian terhadap perincian di dalamnya. Ini adalah kontrak yang mengikat secara sah yang menggariskan perincian penjualan antara pembeli dan penjual. Dalam konteks ini, penjual adalah pemaju atau pemiliknya. Ia berfungsi sebagai pelan perlindungan untuk penjual dan pembeli. Sama seperti bagaimana telefon bimbit mempunyai rancangan perlindungan sekiranya berlaku sesuatu yang sangat buruk (kerugian, kerosakan dll.), SPA memainkan peranan penting untuk memastikan penjual tidak dapat mengubah terma dan syarat untuk kepentingan mereka. Syarat-syarat dalam SPA dipersetujui bersama antara kedua-dua belah pihak dan merupakan tanda penutupan perjanjian. Setelah menandatangani SPA, rundingan selanjutnya yang bertentangan dengan SPA akan dilarang. 

Perlu diperhatikan bahawa jika harta itu diterima melalui harta pusaka atau lelong, SPA tidak akan terlibat dalam kebanyakan kes. SPA akan sangat berguna dalam menyelesaikan perselisihan antara penjual dan pembeli terutama dalam hal kes pengadilan. Dalam situasi di mana pembeli ingin membatalkan SPA, memang mungkin - walaupun dengan denda berjumlah 10% dari harga pembelian harta tanah. Walau bagaimanapun, ketika datang ke penjual, menghentikan SPA sangat sukar dan hampir mustahil. Ini disebabkan oleh klausa SPA yang membolehkan pembeli menyaman penjual sekiranya berlaku pelanggaran perjanjian. Dalam hal, di mana Perjanjian Jual Beli diakhiri, membatalkannya akan mengakibatkan hukuman hukum. Pihak yang memutuskan untuk keluar dari perjanjian tersebut diwajibkan untuk membayar denda kepada pihak lain yang sama dengan 10% dari harga awal. 

SPA sememangnya sangat spesifik dari segi klausa dan syaratnya tetapi tidak mempunyai templat yang pasti. Pertolongan peguam biasanya diperlukan untuk memastikan draf SPA yang bebas dan seterusnya, memandu anda melalui keseluruhan proses pembelian. Terdapat beberapa klausa penting dalam SPA yang memerlukan perhatian khusus. Berikut adalah beberapa perkara penting:

Cara Pembayaran

Ini akan mengelakkan hukuman yang dikenakan sekiranya berlaku pelanggaran syarat. Selain itu, ia juga dapat membantu penjual dan pembeli menguruskan kewangan mereka. 

Tempoh Tanggungan Kecacatan

Sekiranya pembeli membeli rumah baru terus dari pemaju, ia akan memastikan pemaju bertanggungjawab atas sebarang kerosakan pada harta tanah yang dibeli. 

Pelan Rumah

Pelan rumah diperlukan untuk memastikan bahawa unit tersebut tidak mendapat unit yang salah. Ini menghalang pemaju untuk menipu pembeli. Penggunaan bahan yang lebih murah dan mengubah ukuran oleh pemaju bukanlah perkara biasa.

Kekosongan Kosong

Ini menentukan bila pembeli mahu dapatkan kunci untuk harta tanah. 

Jenis SPA juga bergantung pada jenis harta tanah. Terdapat 2 jenis SPA yang berbeza; Jadual G dan Jadual H. Jadual G adalah untuk harta tanah milik individu sementara Jadual H adalah untuk harta tanah strata (contohnya flat, kondominium). Jadual H lebih terperinci kerana dokumen tersebut biasanya merangkumi kemudahan tambahan khas untuk harta tanah strata, seperti kolam renang dan tempat letak kereta. Sebaliknya, harta tanah komersial biasanya tidak mempunyai SPA bentuk standard.

Surat Tawaran (LO)

Surat tawaran mungkin terdengar seperti surat lain yang dikeluarkan setelah mendapat perjanjian. Walau bagaimanapun, dalam konteks harta tanah, surat tawaran ditandatangani oleh kedua-dua pihak (peminjam dan bank) setelah memilih bank yang memberikan tawaran terbaik untuk pinjaman - dengan pembayaran deposit yang sungguh-sungguh (deposit untuk menunjukkan minat yang anda komited untuk membeli atau menyewa harta tanah) dari 2% hingga 3% dari harga pembelian. Ini dibayar kepada pihak berkecuali, seringkali, ejen kewangan. Ejen berfungsi sebagai akaun pemegang saham dan disebut sebagai ejen escrow. Kemudian, baki jumlah wang pendahuluan (yang biasanya meningkat hingga 10%) dibayar setelah menandatangani Perjanjian Jual Beli. 

Surat Tawaran tersebut mengandungi perincian seperti nama sah vendor dan pembeli, harga jualan yang dipersetujui, jumlah deposit, barang lain yang termasuk dalam penjualan, dan tarikh sebelum SPA mesti ditandatangani. 

Perjanjian Pinjaman (LA)

Proses kelulusan untuk mendapatkan pinjaman benar-benar sukar dan memakan masa tetapi bagaimanapun, penantian itu akan sia-sia. Salah satu proses terpenting dalam mendapatkan pinjaman adalah menandatangani perjanjian pinjaman (LA). Ini adalah perjanjian yang ditandatangani antara pembeli dan bank. Ia merangkumi semua syarat pinjaman. Walau bagaimanapun, syarat ini lebih cenderung untuk melindungi bank daripada pembeli. Oleh itu, ia dilakukan demi kepentingan bank. Tugas setem akan ditanggung oleh pembeli - menambah kos membeli rumah. 

Terlepas dari perjanjian ini, jika diperlukan, pembeli harus menandatangani Surat Ikatan Mutual Covenant (DMC) dan Memorandum of Transfer (MOT). Perlu diperhatikan bahawa DMC akan berlaku untuk bangunan multi-unit atau bertingkat. Antara syarat penting yang mungkin termasuk DMC adalah memelihara binatang peliharaan di unit, bayaran pengurusan, pelantikan pengurus bangunan, dan hal-hal yang berkaitan dengan penyelenggaraan atau pengubahsuaian bangunan. 

Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT)

The Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT) ialah cukai ke atas keuntungan diperoleh daripada penjualan harta tanah (harta tanah terdiri daripada tanah dan bangunan) (iaitu harga jualan semula melebihi harga belian). Terdapat 3 kategori RPGT, dikelaskan mengikut jenis penjual; individu warganegara / penduduk tetap, individu bukan warganegara / warga asing, dan syarikat. Sekiranya harga pelupusan harta tanah dianggap sama atau lebih rendah daripada harga perolehan, RPGT pasti tidak berlaku. Dengan kata lain, RPGT hanya berlaku jika terdapat keuntungan dari penjualan harta tanah tersebut. 

Individu yang terdiri daripada warganegara, penduduk tetap, bukan warganegara dan orang asing yang menjual harta tanah mereka dengan keuntungan, perlu membayar RPGT berdasarkan keuntungan yang dikenakan. Pindaan RPGT yang diumumkan semasa Belanjawan 2019 dilaksanakan pada Januari 2019. Berikut adalah ciri-ciri penting pindaan RPGT:

1. Rakyat Malaysia yang menjual hartanah mereka dalam tahun keenam (dan seterusnya) sekarang harus membayar RPGT 5%.
2. Orang asing dan syarikat juga akan melihat kenaikan kadar RPGT, dari 5% ke 10% selepas tahun ke-6.

Kadar RPGT dari Januari 2019 adalah seperti berikut:

Warganegara dan penduduk tetap akan dikecualikan dari RPGT dengan keuntungan 10% jika aset dipindahkan sebagai hadiah oleh penderma yang merupakan warganegara Malaysia dan pemeroleh berkaitan dengan penderma sebagai suami / isteri, ibu bapa / datuk dan nenek, atau anak / cucu. Walau bagaimanapun, pemindahan antara adik beradik tidak dibenarkan. Di samping itu, terdapat juga pengecualian sekali atas keuntungan yang dikenakan semasa penjualan 1 kediaman peribadi oleh warganegara Malaysia atau Penduduk Tetap (PR). Pelupusan unit rumah kos rendah / sederhana dengan harga di bawah RM200,000 juga akan dikecualikan daripada RPGT.

Bagi penerima individu bukan warganegara dan asing, jika aset dipindahkan antara pasangan, maka aset yang akan dilupuskan mesti dimiliki oleh warganegara Malaysia untuk membolehkan pengecualian RPGT. Sekiranya aset dipindahkan ke syarikat, maka pemilik aset atau pasangan pemilik mestilah warganegara Malaysia. Sekiranya aset tersebut dimiliki bersama oleh 2 individu, kedua-dua pemilik harus menjadi warganegara Malaysia untuk pemindahan untuk memenuhi syarat untuk pengecualian. 

Pengiraan untuk RPGT adalah seperti berikut: 

• Keuntungan Bercukai Kasar = Harga perolehan - Harga pelupusan
• Keuntungan Bercukai Bersih = Keuntungan Bercukai Kasar - Perbelanjaan Yang Dibolehkan - Pengecualian RPGT - Kerugian yang Dibolehkan
• Bayaran Cukai = Kadar RPGT (berdasarkan jumlah tahun pemilikan harta tanah) X Keuntungan Bercukai Bersih

Perjanjian Bersama Akta (DMC)

Setiap harta mempunyai peraturan yang tersendiri. Deed Mutual Covenant (DMC) menetapkan peraturan ini, biasanya merangkumi isu-isu seperti akses kolam renang, akses gim dan etika, pemeliharaan kos penyelenggaraan, tugas Jawatankuasa Pengurusan, perkhidmatan berkebun, dan protokol keselamatan, antara lain. 

Menandatangani DMC menunjukkan persetujuan anda terhadap peraturan yang mengatur penggunaan dan pemeliharaan kawasan bersama di harta berstrata. Namun, ini merupakan ukuran yang digunakan sebelum Strata Management Act (SMC) - kerangka standard di semua harta bertajuk strata. DMC bertindak sebagai pengganti DMC hanya unik untuk beberapa sifat berstrata. Ini akan membolehkan pemaju yang tidak bertanggungjawab memasukkan klausa yang akan merugikan pemilik rumah.

Pada masa ini, DMC berfungsi sebagai perjanjian tambahan untuk merangkumi persefahaman bersama antara pemilik rumah dan pemaju dan itu bukan lagi asas hukum di lokasi harta tanah. Peraturan tambahan boleh disertakan di bawah DMC tetapi tidak boleh bertentangan dengan SMC.