What is Schedule G, H, I, and J and Certificate of Fitness (COF) & Certificate of Completion (CCC)

Perkongsian bermakna!

Lihat juga: Perjanjian Penyewaan Malaysia

Sekiranya anda berminat untuk membeli harta tanah, terutamanya untuk pertama kalinya, anda mungkin pernah mendengar tentang kepentingan SPA. 

Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah kontrak untuk pembelian harta tanah yang belum selesai. Ini adalah instrumen penting yang melindungi pembeli dengan memastikan penjual tidak dapat mengubah terma dan syarat untuk keuntungan mereka sesuka mereka. Sebarang perubahan atau pindaan terma dalam perjanjian dibatalkan dan tidak dapat dilaksanakan.

Terima kasih kepada Akta Pembangunan Perumahan (HDA) di Malaysia, semua pemaju perumahan yang menjual rancangan hartanah kediaman diberi mandat untuk mengikuti format standard untuk SPA, di mana format yang ditentukan dikenali sebagai Jadual G (harta tanah) dan Jadual H ( harta strata). Undang-undang yang dinyatakan dikuatkuasakan oleh Kementerian Perumahan dan PBT Malaysia.

Namun, dengan mempertimbangkan hal itu, tidak ada templat satu ukuran untuk menyusun SPA. Kedua-dua sifat dan hak milik strata mempunyai SPA yang berasingan. Sekiranya harta tanah selesai dan kemudian dijual oleh pemaju, SPA akan dikuatkuasakan oleh Jadual I dan Jadual J.

Sebilangan besar orang tidak melihat kehebatan SPA mereka sehingga keadaan berjalan ke selatan. Oleh itu, sangat penting untuk mengetahui mengenai Jadual yang berbeza yang ditetapkan dalam SPA untuk melindungi dan melindungi kepentingan pembeli rumah.

Dalam artikel ini, mari kita terokai apa Jadual G, H, I, dan J, dan dokumen penting lain yang merupakan Sijil Layak Menduduki (CFO). Lihat di bawah:

 

Pertama, mari kita memahami lebih lanjut mengenai SPA

 

Bergantung pada jenis penginapan perumahan, pemaju dan pembeli akan menggunakan salah satu SPA seperti yang ditetapkan di bawah Jadual G, Jadual H, Jadual I, atau Jadual J Peraturan Pembangunan Perumahan (Kawalan & Pelesenan) 1989 (HDR). Jadual ini dikeluarkan mengikut jenis harta tanah dan kaedah pembeliannya.

Penting untuk diperhatikan bahawa semasa anda membeli dari pemaju, terma dan syarat dalam SPA tidak boleh dirunding. Terma dan syarat ditentukan secara sah mengikuti templat standard, seperti yang disebutkan, dalam bentuk Jadual G dan Jadual H (digunakan untuk model STB), atau Jadual I dan Jadual J (digunakan untuk model BTS) di bawah HDR. Jadual akan menentukan kewajipan pemaju dan pembeli, termasuk kapan yang pertama harus menyerahkan harta tanah dan kapan yang terakhir harus melakukan pembayaran. 

 

Mengetahui perbezaan sifat Jual-Kemudian-Bangun (STB) dan Bangun-Kemudian-Jual (BTS)

 

Dengan sistem STB, pemaju dibenarkan mengumpulkan wang dari bakal pembeli rumah sebelum rumah tersebut masih dibina. Wang yang dikumpulkan dari pembeli rumah dapat digunakan untuk membiayai pembangunan.

Di bawah sistem BTS, pemaju perumahan harus menyelesaikan projek perumahan sebelum menjual rumah kepada pembeli. Kini terdapat dua varian BTS - BTS 0: 100 lengkap dan BTS separa 10:90. 

BTS yang lengkap adalah di mana pemaju hanya menjual rumah itu apabila ia siap sepenuhnya dengan Sijil Penyelesaian dan Pematuhan (CCC), yang akan kami jelaskan kemudian. Tidak akan ada bayaran pendahuluan atau pembayaran kemajuan yang terlibat.  

Dengan sebahagian BTS, pemaju dapat menjual unit rumah sebelum selesai. Ini adalah model yang jauh lebih selamat untuk pembeli rumah kerana ia memerlukan pembeli untuk membuat pembayaran awal sebanyak 10% dari harga pembelian yang dipersetujui sebagai wang pendahuluan, dan membayar baki 90% hanya setelah selesai pembinaan dengan Sijil Penyelesaian dan Pematuhan yang relevan (CCC).

Dengan pemahaman yang lebih baik mengenai 2 sistem, mari kita meneroka jadual yang berbeza di bawah!

 

Apakah Jadual G?

 

Jadual G digunakan untuk penjualan dan membeli harta tanah kediaman - di bawah sistem Sell-Then-Build (STB) - yang dijual dengan tajuk individu, ini merangkumi rumah semi-D, rumah teres, dan banglo. 

Judul-judul ini kemudian dikeluarkan kepada pembeli ketika mereka menandatangani borang pemindahan, yang merupakan dokumen dari pemaju perumahan untuk memindahkan harta itu kepada pembeli. Dengan adanya hak milik masing-masing, ini bermaksud bahawa pembeli akan mempunyai hak pemilikan atas sebidang tanah dan bangunan tersebut.

Dalam kebanyakan kes, tajuk ini disimpan oleh bank yang telah membiayai pembelian harta tanah. Walaupun begitu, nama pembeli ada pada judul, dan ini bermaksud bahawa harta itu adalah milik mereka, dan mereka berhak menggunakannya sesuka hati. Pemilik tanah juga boleh memindahkan hak milik mereka kepada orang lain.

 

Apakah Jadual H?

 

Ia sedikit lebih rumit ketika menggunakan Jadual H. Jadual H digunakan untuk penjualan dan pembelian tempat tinggal perumahan di bangunan yang dibahagikan dalam bentuk petak bangunan atau tanah yang dimaksudkan untuk dibahagi menjadi bungkusan - secara sederhana, Jadual H digunakan untuk harta tanah kediaman dihantar di bawah sistem STB seperti pangsapuri, flat, atau kondominium. 

Pembeli akan mempunyai hak pemilikan unit yang mereka beli, juga dikenali sebagai judul strata; sedangkan tanah biasanya milik pemilik harta tanah, yang merupakan pemaju. Oleh itu, pembeli biasanya akan melihat tingkat tinggi di mana unit mereka ditandai dengan gambar yang diserlahkan pada sehelai kertas yang ditunjukkan pada akhir SPA. Selain daripada itu, SPA yang ditetapkan juga akan menunjukkan bungkusan pembeli yang ada seperti tempat letak kenderaan mereka atau bungkusan aksesori lain yang dijual dengan harta tanah.

Terdapat lebih banyak perincian dalam Jadual H berkenaan dengan SPA kerana bahagian ini juga akan melibatkan pemilikan harta bersama. Harta umum adalah perkara atau ruang yang anda kongsi dengan pemilik lain dalam pembangunan. Ini dapat berupa kolam renang, gelanggang tenis, taman, tempat parkir pengunjung, koridor, dan kemudahan lain. Inilah dinamik kehidupan strata.

 

Bagaimana dengan Jadual I?

 

Jadual I digunakan untuk penjualan dan pembelian harta tanah Build-Then-Sell (BTS) yang mengikuti Peraturan Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 yang diubah pada tahun 2015. Sama seperti Jadual G, Jadual I akan digunakan untuk harta tanah dengan individu yang berasingan hak milik - yang dikeluarkan untuk harta tanah seperti teres, berkembar, banglo, atau vila yang mempunyai tanahnya sendiri.

Dalam kes ini, pembeli dapat melihat rumah itu terlebih dahulu sebelum mereka memutuskan untuk membelinya. Ini menolong pembeli dan mengatasi masalah projek perumahan terbengkalai, kelewatan penghantaran, kecacatan bangunan, brosur pemasaran yang tidak tepat, dan kualiti rumah yang buruk oleh pemaju yang tidak bertanggungjawab.

 

Apakah Jadual J?

 

Jadual J digunakan untuk penjualan dan pembelian harta tanah strata yang dihantar melalui sistem BTS - seperti yang disebutkan sebelumnya, ini termasuk pembangunan bertingkat tinggi seperti flat, pangsapuri, kondominium, rumah bandar, dan juga rumah-rumah pendaratan strata.

Disokong dan dikempen oleh Persatuan Pembeli Rumah Nasional (HBA) bertahun-tahun, Jadual I dan Jadual J diatur berdasarkan jadual SPA setelah pindaan yang dibuat pada HDR pada bulan April 2007. Di bawah pindaan itu, penghantaran BTS 10:90 sebahagian konsep dilaksanakan melalui penyataan perjanjian berkanun Jadual I dan Jadual J.

Sistem BTS separa menghendaki pembeli membuat bayaran pendahuluan 10% untuk menempah unit rumah tertentu semasa menandatangani SPA, sementara 90% selebihnya akan dibayar apabila rumah itu siap.

 

Adakah anda bersedia untuk masuk?

Tidak belum lagi.

Baiklah, setelah anda mengetahui mengenai perjanjian yang betul, anda bertanggungjawab untuk log masuk untuk membeli rumah anda, tetapi bukan itu. Penting untuk diperhatikan bahawa semua bangunan di Malaysia mesti diperakui sebelum dapat digunakan, ini adalah bagaimana pembeli yakin bahawa bangunan itu selamat untuk didiami tanpa menjejaskan kesihatan dan keselamatan mereka.

Pada dasarnya, dokumen yang disebut CCC dimaksudkan untuk menunjukkan bahawa. Ini adalah salah satu dokumen terpenting yang diberikan oleh pemaju kepada anda setelah selesai bangunan yang anda beli. Sebenarnya, sebelum pengenalan CCC, dokumen yang disebut CFO digunakan - mari kita bahas apa sebenarnya maksudnya!

 

Apakah sijil kecergasan untuk pekerjaan (CFO)?

 

Certificate of Fitness for Occupation (CFO) adalah sijil yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan mengikut Undang-Undang Kecil Bangunan Seragam Jalan, Parit dan Bangunan 1974 (Akta 133). Dokumen ini adalah pengakuan rasmi bahawa bangunan itu sesuai untuk tujuan ia dibina, yang bermaksud bahawa ia telah dibina dengan baik dan sesuai untuk dihuni penghuni. 

Pemaju biasanya dibenarkan untuk menyerahkan Kekosongan Kosong (VP) bangunan kepada pembeli setelah menerima surat pengesahan dari pihak berkuasa yang berkenaan, melalui pengesahan Borang E, borang berkanun yang digunakan untuk permohonan CFO. Setelah borang diserahkan dan disetujui oleh pihak berkuasa yang tepat, ini bermakna bangunan tersebut telah diperiksa dan disahkan bahawa ia selamat untuk diduduki.

Salah satu kelemahan utama sistem CFO yang dibangkitkan adalah bahawa memerlukan masa yang lama untuk pemeriksaan lokasi oleh pihak berkuasa tempatan terutama pada elemen teknikal seperti bahagian struktur, pengalir elektrik, dan bahan binaan yang digunakan kerana mereka tidak pakar mengenai kemajuan pembinaan dan kualiti untuk bahan. Selain itu, perwakilan LA biasanya hanya datang semasa menyelesaikan kerja-kerja pemeriksaan di lokasi. 

Ini seterusnya mengakibatkan penundaan dan kelewatan pengeluaran projek untuk industri pembangunan harta tanah Malaysia. Masalah biasa juga merangkumi pembeli rumah yang tidak dapat mengubahsuai unit mereka dan tidak dapat berpindah ke rumah mereka lebih awal kerana pengeluaran Kekosongan Kosong (VP) yang lewat dikeluarkan, yang biasanya dikeluarkan bersama dengan sijil akhir.

 

Apakah Sijil Penyelesaian dan Pematuhan (CCC)?

 

Pada bulan April 2007, Sijil Penyelesaian dan Pematuhan (CCC) diperkenalkan dari Akta Jalan, Parit dan Bangunan (Pindaan) 2007 untuk menggantikan sistem CFO sebelumnya untuk melicinkan dan mempercepat keseluruhan proses pembinaan. Sistem CCC menggantikan kelemahan sistem CFO, yang selalunya merupakan proses yang panjang dan terlalu membebankan kerana kekurangan sumber di pihak berkuasa tempatan untuk menyelesaikan lawatan laman web penting ini untuk memberikan persetujuan yang diperlukan.

Di bawah sistem baru ini, CCC dikeluarkan oleh profesional industri di sektor swasta dengan gambaran keseluruhan pembinaan, yang dikenali sebagai Principal Submitting Person (PSP), dan bukannya pihak berkuasa tempatan. PSP boleh menjadi Arkitek Profesional, Jurutera Profesional, atau Pelukis Bangunan Berdaftar yang menyerahkan rancangan bangunan kepada Pihak Berkuasa Tempatan (LA) untuk persetujuan. 

Yang dikatakan, pihak berkuasa tempatan masih terlibat dalam proses penerbitan dan masih memegang kekuasaan tertinggi dalam proses CCC, kerana mereka diminta untuk menyetujui izin perencanaan dan rancangan bangunan, serta melakukan pemeriksaan rawak di lokasi pembinaan jika mereka menyedari sebarang syarat yang perlu diperbaiki.

 

Apakah tanggungjawab Pengetua Pengetua Utama (PSP)?

 

Selain menyerahkan rancangan bangunan untuk persetujuan LA, mereka bertanggung jawab untuk mengawasi pembangunan dan penyelesaian bangunan sesuai dengan rencana yang disetujui dan persyaratan peruntukan Akta atau undang-undang kecil. Mereka juga perlu memastikan semua syarat teknikal yang dikenakan oleh LA telah dipatuhi dengan betul dan memastikan bahawa bangunan itu selamat dan sesuai untuk tempat tinggal manusia.

Untuk memastikan kredibiliti, PSP mesti didaftarkan di bawah undang-undang yang berkaitan dengan perakuan pendaftarannya, misalnya, Akta Arkitek 1967 atau Akta Pendaftaran Jurutera 1967 (Disemak 1974).

 

Jadi, apa yang perlu disahkan di bangunan?

Selain menyerahkan dan mematuhi rancangan bangunan yang disetujui, CCC hanya dikeluarkan setelah 6 perkhidmatan penting disediakan, yang meliputi:

1. Pengesahan bekalan elektrik dari TNB
2. Pengesahan bekalan air dari pihak berkuasa air yang berkenaan
3. Pengesahan sambungan ke loji atau saluran pengolahan kumbahan oleh Jabatan Perkhidmatan Pembentungan (JPP)
4. Pelepasan mesin dan lif dari Jabatan Keselamatan dan Kesihatan Pekerjaan (JKKP) (jika ada)
5. Pelepasan untuk sistem pemadaman kebakaran aktif dari Bomba (kecuali rumah kediaman tidak lebih dari 18m) 
6. Pengesahan di jalan raya dan saliran

 

Mengapa sistem CCC penting?

Kualiti kerja pembinaan dapat diawasi dengan mudah dan tindakan segera dapat diambil oleh pihak yang gagal bekerja sesuai dengan keperluan yang dirancang yang dinyatakan dalam kerja-kerja bangunan. Ia berfungsi dengan baik dengan pemaju dan pemilik rumah kerana yang pertama dapat memberikan Kekosongan Kosong (VP) bagi pembeli untuk menduduki rumah mereka secepat mungkin.

Sebenarnya, seluruh proses CCC memiliki cek dan keseimbangannya, kerana merupakan kesalahan di bawah undang-undang bagi mana-mana pihak untuk mengemukakan pernyataan palsu, sijil, aplikasi, atau perwakilan dari segala bentuk proses CCC.

 

Ringkasan

Memandangkan sejumlah besar wang yang anda masukkan ke dalam pembelian harta tanah hari ini, ia pasti akan melindungi kepentingan undang-undang anda. Membiasakan diri dengan undang-undang yang berkaitan dengan harta termasuk mengetahui tentang Jadual G, Jadual H, Jadual I, Jadual J, dan Sijil Layak Menduduki (CFO) akan membantu anda memahami tanggungjawab dan hak asas anda dengan lebih baik sebagai pembeli rumah.

Sentiasa berhati-hati dan periksa dokumen akhir yang anda terima sebelum menandatanganinya secara rasmi. Sekiranya anda masih mempunyai pertanyaan mengenai perincian menarik mengenai SPA dan pensijilan, jangan ragu untuk memberi kami baris di bahagian komen di bawah!

Adakah anda bersedia membeli untuk harta tanah anda? Mulakan carian harta tanah anda dalam talian dan klik Properly! Lihatlah apa yang ada di platform kami dan gunakan data dan analisis yang mendalam untuk mendapatkan gambaran menyeluruh mengenai projek di pasaran!