Penilaian Harta: Apa Itu Semua?

Perkongsian bermakna!

Lihat juga: Melabur dalam Harta Tanah

Dalam proses membeli rumah dan memperoleh pinjaman rumah, penilaian harta tanah menjadi bahagian penting dari proses tersebut. Begitu juga, pemilik rumah yang ada mungkin juga menemui kesempatan ketika penilaian harta tanah diperlukan.

Memahami Penilaian Harta Tanah

Oleh kerana penilaian harta tanah adalah proses penting dalam perjalanan pembeli rumah dan pemilik rumah, sangat penting untuk memahami asas-asas penilaian harta tanah dan kepentingannya. 

Apakah penilaian harta tanah?

Penilaian harta tanah, seperti namanya, adalah proses untuk memastikan harga jual atau nilai pasaran semasa harta tanah. Terdapat pelbagai alasan untuk mendapatkan harta tanah yang bernilai di Malaysia, dan ini boleh berlaku dibahagikan ke dalam: 

• Penilaian berkanun: Dijalankan untuk tujuan seperti penilaian, duti setem, dan pampasan. 
• Penilaian tidak berkanun: Dijalankan untuk tujuan jual beli serta proses permohonan insurans kebakaran dan pinjaman perumahan. 

Tujuan penilaian harta tanah dan kepentingannya

Penilaian harta tanah adalah penting bagi pemilik rumah yang ada dan mereka yang ingin membeli harta tanah. 

Bagi pemilik rumah yang ada, salah satu tujuan melakukan penilaian harta tanah adalah untuk mengetahui berapa nilai harta tanah pada masa ini. Sebagai contoh, pemilik rumah yang telah tinggal di harta tanah yang sama selama beberapa dekad mungkin ingin mengetahui nilai sebenar penghargaan harta tanah, terutama jika mereka berhasrat untuk menjual harta itu. Begitu juga, pemilik rumah yang telah mengubahsuai harta tanah mereka dari masa ke masa mungkin juga ingin mengetahui kenaikan nilai rumah mereka. 

Sementara itu, bagi mereka yang berminat membeli harta tanah dan ingin memohon pinjaman perumahan dari bank, penilaian harta tanah adalah kunci untuk menentukan margin pembiayaan (MOF). Jadual di bawah menunjukkan perbezaan jumlah pinjaman yang layak seseorang berdasarkan penilaian harta tanah. 

Dalam senario B di mana penilaiannya lebih rendah, terdapat tambahan RM 45,000 yang perlu ditanggung oleh pembeli. Melalui gambaran ini, dapat dilihat bagaimana penilaian harta tanah merupakan komponen penting dalam proses permohonan pinjaman.

Walaupun penilaian dilakukan untuk hartanah di pasaran sekunder, para pakar sekarang meminta penilaian di hartanah kediaman pasar utama juga untuk memastikan harga yang lebih adil untuk pembeli rumah dan menghilangkan senario harga yang terlalu tinggi oleh pemaju, seperti yang dilaporkan oleh The Edge Financial Harian. 

Siapa yang melakukan penilaian harta tanah?

Penilai profesional bertanggungjawab untuk membuat penilaian harta tanah. Penilai mesti didaftarkan dengan Lembaga Penilai, Penilai, dan Ejen Harta Tanah & Pengurus Harta Malaysia (BOVAEA) atau Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah, dan Pengurus Harta (LPPEH), di bawah Jadual Ketujuh Peraturan Penilai, Penilai, dan Ejen Estet 1986. 

BOVAEA / LPPEH, yang berada di bawah Kementerian Kewangan di Malaysia, ditubuhkan pada tahun 1981 dengan tujuan utama untuk mengatur penilai, penilai, ejen harta tanah, dan pengurus harta tanah di Malaysia. Di antara pendaftaran yang dikendalikan oleh BOVAEA / LPPEH adalah salah satu untuk penilai, penilai percubaan, dan firma penilaian. 

Peranan JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta atau Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta)

Badan pemerintah lain yang penting di Malaysia adalah Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta atau Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) yang bertanggungjawab untuk menasihati Kerajaan Persekutuan dan Negeri, badan berkanun, dan pihak berkuasa tempatan di Malaysia mengenai penilaian perkhidmatan harta tanah dan harta tanah. 

Selain ini, mereka juga menyediakan maklumat mengenai perincian penjualan atau pemindahan tanah atau bangunan. Perkhidmatan tersebut disediakan sama ada atas permintaan khas yang harus mendapat persetujuan Ketua Pengarah JPPH, secara ad-hoc atau berdasarkan langganan. Data ini penting kerana baru-baru ini harga hartanah yang serupa di sekitarnya dapat mempengaruhi penilaian harta tanah. 

Bagaimana Penilaian Harta Bekerja?

Bagi pemohon pinjaman rumah, kebanyakan bank mempunyai senarai penilai pilihan mereka di panel mereka yang boleh dipilih oleh pemohon. Tidak kira sama ada anda pemilik rumah sedia ada atau bakal pemilik rumah baru, adakah anda tertanya-tanya bagaimana proses penilaian harta tanah dan bagaimana nilai berakhir dengan jumlah penilaian akhir? 

Proses penilaian harta tanah

Dalam menilai harta tanah, penilai mengambil kira beberapa faktor seperti keadaan harta tanah, harga transaksi baru-baru ini dari harta tanah lain yang boleh didapati dari JPPH, dan jika ada pengubahsuaian yang dilakukan pada harta tanah. Maklumat mengenai harta tanah yang baru ditransaksikan dapat diperoleh dari 

Namun, untuk sampai pada penilaian akhir dan laporan penilaian, ada beberapa kaedah yang dapat digunakan oleh penilai, yang dijelaskan secara terperinci di bawah.

Kaedah penilaian harta yang berbeza

Although there are various methods of property valuations methods, it is always advisable to use more than one method to arrive at a more accurate final valuation in the real estate market. Let’s take a look at these methods:

In this method, the latest transaction price of similar properties is taken into consideration to estimate the value of the real property. It is also known as the market data approach and can be used to value houses, offices, and even warehouses. The valuer first searches for similar properties, or comparables, in terms of location and size. This property details is crucial.

Kaedah Perbandingan Jualan

Namun, tidak sesederhana yang mungkin difikirkan untuk membuat penilaian yang tepat, kerana tidak ada dua sifat yang sama persis! Oleh itu, penilai mesti memperhatikan ciri-ciri seperti usia dan keadaan harta tanah. Penilai juga harus mempertimbangkan ciri fizikal harta tanah seperti jumlah rakaman persegi harta tanah dan jumlah bilik tidur dan bilik mandi. Ia juga disyorkan agar penilai mempunyai sekurang-kurangnya tiga perbandingan untuk mencapai penilaian yang lebih tepat. 

Pendekatan Kos

Pendekatan ini digunakan untuk harta tanah yang dibina, bukannya sering dijual seperti sekolah dan hospital serta nilai harta tanah yang mendapat manfaat dari satu atau lebih bangunan. 

Melalui kaedah ini, kos pembinaan harta tanah dan tanah dianggarkan. Sebarang kos susut nilai dikurangkan. Akhirnya, dengan menggunakan kaedah ini, diandaikan bahawa pembeli tidak akan membayar lebih banyak untuk harta yang ada daripada kos membeli banyak dan membina harta yang setanding.

Pendekatan Pendapatan

Piawaian Penilaian Malaysia states that there are four methods for average calculations under the income approach which are the investment method, residual method, discounted cash flow method, and the profits method of valuation.

• Kaedah Pelaburan 

Melalui pendekatan ini, hubungan antara pendapatan bersih harta tanah dan kadar pulangan yang diperlukan oleh pelabur digunakan untuk menganggarkan nilai harta tanah. Ia biasanya digunakan untuk harta tanah yang menghasilkan sewa seperti pangsapuri dan bangunan pejabat.

Kaedah ini akan membantu pelabur untuk memastikan nilai semasa bersih harta tanah dengan menilai keuntungan masa depan dan penjualan harta tanah yang setanding. Di samping itu, harta tanah masa depan yang akan dibangunkan juga dipertimbangkan. 

• Kaedah Sisa 

Melalui kaedah ini, nilai pasaran harta tanah dikira dengan mengurangkan kos dan yuran pembangunan atau pembinaan semula dan keuntungan pemaju dari nilai pembangunan yang telah siap. 

Nilai Pembangunan Kasar - (Pembangunan + Kos Pembinaan + Yuran + Keuntungan)  = Tanah / Harta

Nilai pembangunan kasar (GDV) mewakili nilai modal akhir pembangunan yang selesai setelah penjualannya. Dalam menggunakan kaedah ini, GDV didasarkan pada nilai semasa dan bukannya nilai yang diunjurkan. 

Kaedah sisa membolehkan pemaju memastikan berapa banyak yang perlu dibayar untuk mendapatkan laman web atau bangunan untuk mendapat keuntungan. Ini juga akan membantu pemaju untuk menentukan berapa banyak perbelanjaan semasa membangunkan harta tanah untuk memperoleh keuntungan yang memuaskan. 

• Kaedah Aliran Tunai Diskaun 

Ini adalah teknik yang digunakan untuk mendiskaun aliran tunai masa depan kembali ke masa kini dengan meramalkan jangkaan aliran tunai masa depan, menetapkan jumlah pulangan yang diperlukan, dan menolak aliran tunai kembali ke masa sekarang pada kadar pulangan yang diperlukan. Pemboleh ubah dalam kaedah tersebut merangkumi kos awal, kos tahunan, tempoh pegangan harta tanah, dan anggaran pendapatan. 

• Kaedah Penilaian Keuntungan 

Apabila tidak ada data yang setanding mengenai transaksi sewa dan penjualan, ini adalah kaedah biasa yang digunakan untuk mengira keuntungan kasar dan bersih perniagaan, berdasarkan formula di bawah:

Walaupun pendapatan kasar dan keuntungan kasar kelihatan serupa, namun tidak. Pendapatan kasar ditakrifkan sebagai jumlah pendapatan yang dijana oleh perniagaan tanpa menolak perbelanjaan atau kos kerja. Sebaliknya, untung kasar adalah angka kewangan akhir setelah kos pembelian perniagaan ditolak dari angka pendapatan kasar.

Perbelanjaan bekerja adalah perbelanjaan harian yang penting untuk operasi perniagaan. Contoh perbelanjaan kerja merangkumi elektrik, air, dan telefon. Kaedah untung biasanya digunakan untuk menentukan nilai kedai makanan dan minuman dan hotel. 

Penilaian Harta dan Nilai Pasaran bagi Harta

Piawaian Penilaian Malaysia menentukan nilai pasaran sebagai jumlah anggaran yang harus ditukar oleh harta tanah pada tarikh penilaian antara pembeli yang bersedia dan penjual yang bersedia dalam transaksi jangka panjang. Ini terjadi setelah pemasaran yang tepat dilakukan, di mana pihak masing-masing telah bertindak berpengetahuan, berhemah, dan tanpa paksaan. 

Differences between a property valuation and market value

However, did you know that there is a chance that the actual formal valuation from the valuer could differ from the market value or the market sales prices? This can mostly be attributed to the fact that the data released by JPPH have a three-to-six-month time delay due to the processing of the information, and valuers in Malaysia typically rely on this data.

Perbezaannya secara nyata tercermin dalam penilaian harta tanah yang memiliki permintaan tinggi atau semasa persekitaran pasar yang bullish, di mana harga dapat naik dengan cepat dan tajam. Perbezaannya juga boleh ketara dalam keadaan pasaran yang tidak menentu. 

Ini boleh menjadi masalah bagi pembeli rumah yang telah membayar deposit kepada penjual berdasarkan harga yang dipersetujui. Namun, jika penilaian sebenar harta tanah masuk pada jumlah yang lebih rendah, ini bermakna jumlah pinjaman yang diberikan oleh bank juga akan lebih rendah.

Peminjam sekarang harus menanggung perbezaannya, dan jika peminjam tidak mempunyai simpanan atau wang tunai yang mencukupi dan tidak dapat melakukannya, deposit yang dibayar sebelumnya akan hilang sekiranya surat niat telah ditandatangani. 

Oleh itu, untuk melindungi kepentingan peminjam, perlu ada klausa dalam resit tempahan bahawa deposit dapat dikembalikan sekiranya peminjam tidak dapat memperoleh jumlah pinjaman yang mencukupi.

Sebagai alternatif, adalah lebih bijak untuk menyetujui harga setelah penilaian rasmi selesai oleh bank. Lagipun, lebih baik selamat daripada menyesal dalam jangka masa panjang. 

Apakah faktor yang boleh mempengaruhi nilai harta tanah?

Selain itu, ada faktor lain yang boleh merangkumi nilai harta tanah seperti: 

Sisa masa sewa

Sekiranya harta tersebut adalah harta pegangan pajak, sisa jangka masa pajakan dapat mempengaruhi nilai. Harta tanah dengan jumlah sewa yang lebih sedikit tahunnya dapat memiliki nilai yang lebih rendah. 

Lokasi

Harta tanah yang memiliki lokasi yang strategis dengan jarak dekat dengan jalan raya utama, hab pengangkutan awam, sekolah, pusat membeli-belah, dan kemudahan lain akan mempunyai nilai yang lebih tinggi. Begitu juga, harta tanah yang terletak berhampiran dengan landasan kereta api mungkin mempunyai nilai yang lebih rendah jika bunyi dari kereta api kuat dan boleh mengganggu penduduk.  

Keselamatan

Keselamatan lokasi juga merupakan faktor utama. Sekiranya terdapat banyak jenayah yang terdapat di kawasan kejiranan, ini boleh menyebabkan penilaian lebih rendah. 

Pengubahsuaian

Harta tanah yang telah melalui pengubahsuaian besar seperti siling plaster dan kemudahan dapur yang dinaik taraf juga akan dinilai lebih tinggi.

Keadaan harta tanah

Walau bagaimanapun, pada akhirnya, keadaan harta tersebut juga penting. Harta tanah yang mungkin terletak di lokasi strategik atau diubahsuai dengan baik tetapi tidak dijaga dengan baik dapat melihat penilaiannya terkena kesan jika terdapat struktur yang pecah, cat mengelupas, dan dinding berjamur di dalam harta tanah. 

It must also be taken into consideration that personal and cultural beliefs may also impact the value of a property. For example, in a predominantly Chinese neighbourhood, a property that is located in front of a T-junction or has the number ‘4’ in its address might have a lower value to the belief that it could bring ‘bad luck’.

Orang lain mungkin tidak cenderung untuk membeli harta benda jika ada kes bunuh diri atau bahkan pembunuhan kerana ia juga boleh menyebabkan 'nasib buruk'. 

Melalui artikel ini, kami berharap anda memperoleh gambaran yang lebih baik mengenai proses penilaian harta tanah. Sama ada anda pembeli rumah baru atau pemilik rumah yang ada, penilaian harta tanah adalah istilah utama yang perlu diketahui oleh semua orang.