物业估值：到底是什么？

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在购买房屋和获得房屋贷款的过程中，房产估价是该过程中不可或缺的一部分。同样，现有房主也可能会遇到需要进行房产估价的情况。

了解物业估值

由于房产估价是购房者和房主旅程中的一个重要过程，因此了解房产估价的基础知识及其重要性至关重要。 

什么是房产估价？

顾名思义，房产估价是确定房产售价或当前市场价值的过程。在马来西亚获得价值的房产有多种原因，这可能是 分为 进入： 

• 法定估价：为评级、印花税和补偿等目的而进行。 
• 非法定估价：用于买卖以及火灾保险和住房贷款申请过程。 

物业估价的目的及其重要性

房产估价对于现有房主和想要购买房产的人来说都很重要。 

对于现有房主来说，进行房产估价的目的之一是了解房产目前的价值。例如，几十年来一直住在同一房产中的房主可能想知道房产升值的确切价值，特别是如果他们打算出售房产。 同样，随着时间的推移对房产进行翻修的房主可能也想了解他们房屋的价值增长情况。 

同时，对于那些有兴趣购买房产并希望从银行申请住房贷款的人来说，房产估值是确定融资保证金 (MOF) 的关键。下表说明了根据房产估值，一个人有资格获得的贷款金额的差异。 

在估值较低的情况 B 中，买家必须额外承担 45,000 令吉。通过此图，可以看出资产评估是如何成为一个重要组成部分的。 贷款申请流程.

尽管估值是在二级市场上进行的，但专家们现在呼吁对一级市场住宅物业进行估值，以确保购房者的价格更公平，并消除开发商定价过高的情况。 边缘财经日报。 

谁进行房产估价？

专业估价师负责进行物业估价。估价师必须在 马来西亚估价师、估价师、地产代理和物业经理委员会 (BOVAEA) 或 Lembaga Penilai、Pentaksir、Ejen Harta Tanah、dan Pengurus Harta (LPPEH)，根据 1986 年估值师、估价师和房地产代理规则第七附表。 

BOVAEA/LPPEH 隶属于马来西亚财政部，成立于 1981 年，主要目的是监管马来西亚的估价师、估价师、房地产经纪人和物业经理。在 BOVAEA/LPPEH 维护的注册表中，有一个是为估价师、试用估价师和估价公司设立的。 

JPPH（Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta 或 The Valuation and Property Services Department）的作用

马来西亚另一个重要的政府机构是估值和物业服务部或 Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH)，负责向马来西亚的联邦和州政府、法定机构和地方当局提供有关房地产和物业服务估值的建议。 

除此之外，他们还提供 信息 土地或建筑物的任何出售或转让的细节。这些服务是根据特殊要求提供的，但须经 JPPH 总干事批准，以特别方式或订阅方式提供。该数据很重要，因为附近类似房产的最近交易价格会影响房产估值。 

物业估值如何运作？

对于住房贷款申请人，大多数银行的面板上都有他们首选的估价师名单，申请人可以从中进行选择。无论您是现有房主还是潜在的新房主，您是否想知道房产估价过程是什么样的以及价值如何最终得出最终估价金额？ 

物业估价流程

在对物业进行估值时，估值师会考虑多个因素，例如物业状况、可从 JPPH 获得的其他类似物业的最近交易价格，以及物业是否进行了任何翻新。最近交易的房产的详细信息可以从 

但是，要得出最终估值和估值报告，估值师可以使用多种方法，下文将对此进行详细说明。

资产评估的不同方法

Although there are various methods of property valuations methods, it is always advisable to use more than one method to arrive at a more accurate final valuation in the real estate market. Let’s take a look at these methods:

In this method, the latest transaction price of similar properties is taken into consideration to estimate the value of the real property. It is also known as the market data approach and can be used to value houses, offices, and even warehouses. The valuer first searches for similar properties, or comparables, in terms of location and size. This property details is crucial.

销售比较法

然而，得出准确的估值并不像人们想象的那么简单，因为没有两个属性是完全相同的！因此，估价师必须注意财产的年龄和状况等特征。估价师还应考虑房产的物理特征，例如房产的总面积以及卧室和浴室的数量。还建议估值师至少拥有三个可比对象，以得出更准确的估值。 

成本法

这种方法用于已建成的物业，而不是经常出售的物业，例如学校和医院，以及受益于一座或多座建筑物的物业的价值。 

通过这种方法，可以估算建造物业和土地的成本。然后减去任何折旧成本。最后，在使用这种方法时，假设买方不会为现有房产支付比购买大量房产和建造可比房产的成本更多的费用。

收入法

马来西亚估价标准 states that there are four methods for average calculations under the income approach which are the investment method, residual method, discounted cash flow method, and the profits method of valuation.

• 投资方式 

通过这种方法，利用财产的净收入与投资者所需的回报率之间的关系来估计财产的价值。它通常用于出租物业，如公寓和办公楼。

这种方法将帮助投资者通过评估其未来利润和可比物业销售来确定该物业的净现值。除了这些，未来要开发的物业也被考虑在内。 

• 残差法 

通过这种方法，从完成的开发价值中减去开发或重建成本和费用以及开发商的利润，计算出房产的市场价值。 

总发展价值 – (开发+建设成本+费用+利润)  = 土地/财产

发展总值（GDV)代表已完成发展项目在出售时的最终资本价值。在使用这种方法时， GDV 基于当前值而不是预测值。 

残差法使开发商能够确定为一个场地或建筑物支付多少钱才能获利。它还将帮助开发商确定在开发房产时花费多少以获得令人满意的利润。 

• 贴现现金流量法 

这是一种用于通过预测预期未来现金流量、确定所需总回报并以所需回报率将现金流量折现至现时的技术，将未来现金流量折现回现值。该方法中的变量包括初始成本、年度成本、财产的持有期和估计收入。 

• 利润评估方法 

当租赁和销售交易没有可比数据时，这是一种常用的方法来估计企业的毛利和净利润，基于以下公式：

尽管毛收入和毛利润看起来相似，但实际上并非如此。总收入被定义为企业在不扣除任何工作费用或成本的情况下产生的总收入。另一方面，毛利润是从毛收入数字中扣除业务购买成本后的最终财务数字。

工作费用是日常开支，是企业运营的关键。工作费用的例子包括电、水和电话。利润法通常用于确定餐饮店和酒店的价值。 

房产估价和房产的市场价值

马来西亚估价标准定义 市场价值 作为在公平交易中自愿买方和自愿卖方之间在估价日应交换的财产的估计金额。这是在进行适当的营销之后发生的，其中各方都以知识渊博、审慎且没有强迫的方式行事。 

Differences between a property valuation and market value

However, did you know that there is a chance that the actual formal valuation from the valuer could differ from the market value or the market sales prices? This can mostly be attributed to the fact that the data released by JPPH have a three-to-six-month time delay due to the processing of the information, and valuers in Malaysia typically rely on this data.

这种差异在需求旺盛或市场看涨的情况下的估值中得到了显着体现，在这种环境下，价格可能会迅速而急剧地上涨。在波动的市场条件下，这种差异也可能很大。 

对于根据商定的价格向卖方支付定金的购房者来说，这可能是一个问题。但是，如果房产的实际估值较低，这意味着银行发放的贷款金额也会较低。

借款人现在必须承担差额，如果借款人没有足够的储蓄或现金而无法这样做，如果签署了意向书，则早先支付的押金将被没收。 

因此，为保障借款人的利益，应在预约收据中注明借款人无法获得足够贷款金额时可退还押金的条款。

或者，在银行完成官方估值后就价格达成一致总是更为谨慎。毕竟，从长远来看，安全总比后悔好。 

影响房产价值的因素有哪些？

此外，还有其他因素可以包括财产的价值，例如： 

剩余租期

如果上述财产是租赁财产，剩余的租赁期限可能会对价值产生影响。租赁年数较短的房产可能价值较低。 

位置

具有战略位置且靠近主要高速公路、公共交通枢纽、学校、购物中心和其他便利设施的物业将具有更高的价值。同样，如果火车的噪音很大并且会打扰居民，那么靠近铁路线的房产可能价值较低。  

安全

位置的安全也是另一个关键因素。如果附近有大量犯罪，这可能会导致估值降低。 

装修

经历过石膏天花板和升级厨房设施等重大翻新的房产也将获得更高的估值。

物业状况

然而，归根结底，上述财产的状况也很重要。如果房产内有破损的结构、油漆剥落和发霉的墙壁，一个可能位于战略位置或装修得很好但维护不善的房产可能会看到其估值受到影响。 

It must also be taken into consideration that personal and cultural beliefs may also impact the value of a property. For example, in a predominantly Chinese neighbourhood, a property that is located in front of a T-junction or has the number ‘4’ in its address might have a lower value to the belief that it could bring ‘bad luck’.

如果发生自杀或什至谋杀案，其他人可能不会倾向于购买房产，因为这也可能导致“厄运”。 

通过本文，我们希望您对房产估价过程有了更好的了解。无论您是新购房者还是现有房主，房产估价都是每个人都需要了解的关键术语。