Guide on Sales And Purchase Agreement (SPA)?

Perkongsian bermakna!

SPA or Sales and Purchase Agreement is a legal contract that dictates the terms and conditions that a seller and buyer of a given property agree upon on the sale and purchase of a property. Basically, it is the document that binds the two parties under legal terms as dictated by the property laws of the country. As a legal document, a Sales and Purchase Agreement (SPA) has to be signed in the presence of a lawyer. This is done to ensure that both the seller and the buyer get to have a deep understanding of the core clauses outlined in the document for the property transaction.

What is Sales and Purchase Agreement (SPA)

This contract often acts as the basic legal framework that informs the parties involved in their legal rights and obligations. From it, the buyers can have detailed information about the property being purchased like the amount of deposit require, property price, property type, warranty period and the purchase price. The seller, on the other hand, will be informed about a number of things, such as the consequences that may arise in the event that there is a breach of contract.

Dalam semua dokumen yang digunakan dalam proses pembelian harta tanah, Perjanjian Jual Beli (SPA) memerlukan perhatian paling banyak, terutama dari pembeli. Di pihak pembeli, disarankan untuk selalu menjadi penasihat undang-undang di sisi anda semasa memproses kontrak ini. Segala kesilapan atau salah faham akan menentukan kejayaan atau kegagalan perjanjian antara penjual dan pembeli.

The document acts as a protection for both the seller and the buyer. But in most cases, a good number of the protection privileges cover the buyer. This is to prevent cases of the seller altering with the outlined terms and conditions with the aim of exploiting the buyer during a property purchase.

In summary, a Sales and Purchase Agreement (SPA) is a binding contract in legal jargons that can always be used as evidence by either the seller or the buyer in the event that there is a misunderstanding after sealing a property deal.

Kandungan Asas Perjanjian Jual Beli (SPA)

Seller and buyer details:

Bahagian Perjanjian Jual Beli (SPA) ini mengandungi maklumat asas mengenai pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi tersebut. Ia mempunyai alamat berdaftar penjual dan pembeli serta maklumat lain yang dapat membantu mencari mana-mana pihak. Sebagai contoh, jika dua syarikat yang kedua-duanya berada di Malaysia memutuskan untuk mengambil bahagian dalam penjualan harta tanah dan membeli yang mengendalikan transaksi mesti memasukkan butiran seperti nombor syarikat dalam kontrak. Maklumat tambahan seperti jumlah orang yang memiliki harta yang dijual juga boleh didapati di sini.

Perjanjian untuk Jualan dan Pembelian Hartanah:

Bahagian ini menonjol sebagai salah satu bahagian terpenting dari keseluruhan perjanjian. Kawasan ini memastikan bahawa kepentingan pembeli dan penjual sama-sama dipertimbangkan. Setiap peserta perlu melihat bahawa klausa-klausa yang termasuk di dalam kontrak itu memihak kepada mereka. Di samping itu, bahagian ini juga menunjukkan jenis pemilikan penjual yang ada pada harta yang dijual. Sekiranya harta itu dimiliki oleh lebih daripada satu orang, maklumat itu harus disertakan untuk mengelakkan konflik di masa hadapan. Setiap pemegang saham hartanah perlu meluluskan bahawa mereka bersetuju dengan pembelian harta benda berkenaan. Ini kemudian akan menjadikan mereka sebahagian daripada kontrak SPA.

Ia dari bahagian ini bahawa penjual sepenuhnya bersetuju dengan rujukan kepada syarat undang-undang yang ditetapkan untuk menjual harta itu. Pembeli juga mengesahkan bahawa dia bersedia untuk membeli harta tersebut untuk harga yang dicadangkan oleh penjual. Pembeli harus sangat berminat apabila mengkaji bahagian kontrak ini kerana ia memberikan maklumat penting tentang harta tersebut. Dari sini pembeli akan dapat mengetahui sama ada harta tersebut mempunyai pemilikan kosong.

Di Malaysia, pemilikan kosong perlu dihantar sebelum 24/36 bulan berlalu dari tarikh kedua-dua pihak menandatangani perjanjian akhir. Secara ringkas, penghantaran pemilikan kosong merujuk kepada hari vendor memutuskan untuk menyerahkan harta itu kepada pembeli. Secara sah penjual hendaklah memaklumkan pembeli bahawa harta itu tidak di bawah apa-apa kaveat atau bebanan melalui bahagian ini. Ini akan memberi jaminan kepada pembeli bahawa membeli harta itu selamat dan tiada kerugian kewangan akan ditanggung.

Consideration and processing of payment:

Pembeli hartanah diwajibkan membuat pembayaran untuk harta tersebut. Bahagian ini akan menunjukkan jumlah yang perlu dibayar oleh pembeli. Bayaran boleh dibuat bergantung pada bagaimana penjual dan pembeli bersetuju. Bayaran tunai adalah lebih disukai tetapi jika penjual dan pembeli bersetuju dengan pelan pembayaran yang berbeza, mereka juga boleh memasukkannya dalam kontrak. Walau bagaimanapun, pembeli harus menghormati pelan pembayaran yang telah dipersetujui. Semua pembayaran perlu dibuat sebelum tempoh tamat tempoh ditandakan pada kontrak, kegagalan penjual mempunyai hak yang sah untuk menyaman pembeli kerana melanggar kontrak.

Penyempurnaan Jualan dan Pembelian:

Selepas vendor telah mengesahkan bayaran penuh, pemilikan undang-undang harta itu dipindahkan kepada pembeli. Fasa ini mungkin melibatkan pertukaran dokumen antara penjual dan pembeli yang perlu ditandatangani. Dalam kebanyakan kes, dokumen itu dikendalikan oleh peguam dari kedua-dua pihak, yang memenuhi syarat untuk mengesahkan kesahihan dokumen yang dibentangkan.

Sekiranya pembelian dilakukan di antara syarikat-syarikat itu kemudian Akta Syarikat, 1965 di Malaysia menetapkan bahawa salinan terkini borang 24, 44, dan 49 perlu dikemukakan oleh kedua-dua syarikat. Borang 24 mengesahkan bahawa sesetengah saham telah diperuntukkan kepada pemegang saham tertentu atau pengarah syarikat. Borang tersebut hendaklah dikemukakan untuk pendaftaran selepas pemegang saham meluluskan peruntukan itu. Pihak-pihak akan menggunakan borang 44 untuk memberi maklumat tambahan mengenai syarikat mereka seperti jam pejabat rasmi dan butir-butir yang mungkin mengalami perubahan.

Borang 49 menunjukkan perincian butiran dan selanjutnya menunjukkan butir-butir yang memberikan pulangan mengikut daftar syarikat. Dokumen lain yang mungkin diperlukan untuk menyelesaikan fasa ini terdapat dalam jadual penyelesaian. Oleh itu, kedua-dua pihak dinasihatkan untuk membuat pengesahan bahawa mereka mempunyai semua dokumen sebelum fasa penyelesaian. Ini dilakukan untuk memastikan bahawa urus niaga berjalan lancar tanpa menghadapi kelewatan yang tidak perlu.

Kedua-dua penjual dan pembeli dinasihatkan untuk menyimpan dokumen-dokumen yang dikemukakan walaupun selepas transaksi selesai sepenuhnya. Pembeli harus meletakkan dokumen rahsia seperti jaminan dan ganti rugi lain untuk disimpan. Ini akan bertindak sebagai langkah keselamatan tambahan sekiranya timbul sebarang masalah setelah harta itu dijual dan pemilikan kekosongan diserahkan kepada pembeli.

Jenis Perjanjian Jual Beli (SPA)

Penjual dan pembeli mungkin memerlukan SPA yang berbeza bergantung pada jenis harta yang ditangani. Templat yang mengatur harta kediaman utama disediakan oleh kerajaan dan sering ditakrifkan dari segi jadual. Peraturan perumahan yang digunakan di Malaysia menunjukkan bahawa terdapat dua jadual utama yang sedang digunakan.

Jadual G merangkumi hartanah milik individu, seperti rumah sementara jadual H memperkatakan sifat strata. Sebaliknya, harta utama yang dimiliki secara komersil boleh menggunakan jadual mereka sendiri yang sedikit berbeza berbanding dengan harta kediaman utama. Perjanjian Jual Beli yang digunakan untuk hartanah strata mungkin memerlukan lebih banyak pekerjaan untuk diproses berbanding dengan yang terakhir. Mereka boleh menerangkan harta dengan terperinci dengan memasukkan kemudahan tambahan seperti tempat letak kereta yang ada di antara perkara-perkara lain.

SPA harta tanah yang meliputi harta utama komersil yang dimiliki terbuka untuk rundingan antara pembeli dan penjual. Ini kadang-kadang boleh memihak kepada pembeli ketika merujuk kepada harga rundingan. Peraturan harta yang disediakan oleh kerajaan tidak berkongsi fleksibiliti yang sama kerana kedua-dua pihak perlu mematuhi dengan tegas dengan templat yang disediakan. Ini adalah satu-satunya perbezaan yang jelas menonjol apabila membandingkan kedua-dua jenis SPA hartanah.

Can a buyer cancel a Sales and Purchase Agreement (SPA)?

Sekiranya pembeli memutuskan untuk menukar fikirannya mengenai pembelian hartanah, Perjanjian Jual Beli boleh ditamatkan. Seperti kontrak yang paling sah, membatalkan SPA akan menghasilkan penalti undang-undang. Di Malaysia, pihak yang memutuskan untuk keluar dari perjanjian itu dikehendaki membayar pihak yang satu lagi dengan bayaran penalti yang sama dengan 10% harga belian awal.

Ultimatum ini terutamanya memberi kesan kepada pembeli kerana sangat jarang vendor membatalkan SPA. Tetapi jika ia berlaku bahawa penjual ingin membatalkan perjanjian dia boleh mencari proses yang sangat kasar. Ini boleh diguna pakai dalam kes di mana SPA dilindungi oleh klausa ketat yang tidak memberi penjual ruang untuk mengubah fikiran. Sekiranya penjual menegaskan pembatalan perjanjian pembeli mempunyai hak untuk memfailkan kes undang-undang kerana melanggar kontrak terhadap penjual.

Perkara yang perlu dipertimbangkan sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli (SPA)

Sewa peguam hartanah:

If you are a buyer and you intend on buying a property but you lack detailed knowledge of property sales and acquisition, the first thing that you should consider doing is to hire a property lawyer. Property lawyers are well informed regarding the common process dos and don’ts when it comes to selling and buying of property.

A property lawyer will also give a breakdown of the clause on conditions precedent that are included in the SPA. This will provide clarifications on some of the subjects that may be complex such as condition precedent, termination clauses and delivery of possession. The buyer will also be able his/her rights and the possible legal actions that can be taken should the seller break the agreement. As a result, both the buyer and the seller will have an easy time in drafting the final contract.

Terms and conditions of SPA

Sebagai kontrak sah, Perjanjian Jual Beli (SPA) mempunyai beberapa peraturan dan peraturan yang mesti dipatuhi sepenuhnya. Sebelum menandatangani Perjanjian Jualan dan Belian (SPA), penjual dan pembeli perlu membiasakan diri dengan syarat yang ditetapkan. Kegagalan untuk mana salah satu pihak boleh menamatkan kontrak tanpa pengetahuannya.

Pembeli perlu berhati-hati dalam jadual pembayaran seperti yang ditentukan oleh perjanjian. Jika kelewatan pembeli membuat bayaran, penjual boleh memutuskan untuk mengambil tindakan undang-undang. Ini dalam kebanyakan kes akan menyebabkan pembeli dihukum kerana melanggar perjanjian yang ditetapkan. Penjual di sisi lain juga perlu memastikan bahawa pemilikan kosong dihantar pada atau sebelum tarikh yang dipersetujui.

Sekiranya penjual tertangguh dalam menyerahkan pemilikan kosong, dia dikehendaki oleh undang-undang untuk membayar pembeli yuran ganti rugi yang dibatalkan iaitu 10% setahun dari harga belian. Bagi urus niaga yang akan diselesaikan kedua-dua pihak perlu bersetuju sepenuhnya bahawa mereka akan mengikut terma dan syarat.

Perkara lain yang mesti dipertimbangkan oleh kedua-dua pihak adalah untuk mendapatkan terma dan syarat yang jelas dan tepat. Ini akan memudahkan untuk memahami mesej yang sedang melalui SPA. Tetapi yang paling penting, terma dan syarat yang jelas akan bertindak sebagai titik rujukan undang-undang yang baik sekiranya konflik timbul antara pihak-pihak. Ia juga atas sebab ini bahawa semua dokumen yang termasuk dalam pembelian harta hendaklah ditandatangani di hadapan saksi yang dalam kebanyakan kes adalah peguam dari kedua-dua pihak.

Datang dengan Perjanjian Jual Beli (SPA) adalah tugas rumit yang memerlukan ketepatan dan ketulusan semua orang yang dilindungi oleh kontrak. Oleh itu adalah wajib bahawa kedua-dua penjual dan pembeli membayar perhatian kepada setiap bit maklumat dalam dokumen itu. Sekiranya semuanya dilakukan dengan sewajarnya SPA boleh memberikan perlindungan undang-undang yang mencukupi untuk kedua-dua penjual dan pembeli semasa pembelian hartanah.