Guide on Sales And Purchase Agreement (SPA)?

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SPA or Sales and Purchase Agreement is a legal contract that dictates the terms and conditions that a seller and buyer of a given property agree upon on the sale and purchase of a property. Basically, it is the document that binds the two parties under legal terms as dictated by the property laws of the country. As a legal document, a Sales and Purchase Agreement (SPA) has to be signed in the presence of a lawyer. This is done to ensure that both the seller and the buyer get to have a deep understanding of the core clauses outlined in the document for the property transaction.

What is Sales and Purchase Agreement (SPA)

This contract often acts as the basic legal framework that informs the parties involved in their legal rights and obligations. From it, the buyers can have detailed information about the property being purchased like the amount of deposit require, property price, property type, warranty period and the purchase price. The seller, on the other hand, will be informed about a number of things, such as the consequences that may arise in the event that there is a breach of contract.

在购买物业过程中使用的所有文件中，《买卖协议》（SPA）最为需要注意，尤其是来自购房者。在买方方面，在处理此合同时，始终建议您身边有法律顾问。任何轻微的错误或误解都将决定买卖双方之间协议的成败。

The document acts as a protection for both the seller and the buyer. But in most cases, a good number of the protection privileges cover the buyer. This is to prevent cases of the seller altering with the outlined terms and conditions with the aim of exploiting the buyer during a property purchase.

In summary, a Sales and Purchase Agreement (SPA) is a binding contract in legal jargons that can always be used as evidence by either the seller or the buyer in the event that there is a misunderstanding after sealing a property deal.

买卖协议（SPA）的基本内容

Seller and buyer details:

买卖协议（SPA）的此部分包含有关交易涉及的各方的基本信息。它具有买卖双方的注册地址和其他信息，可以帮助您找到任何一方。例如，如果两个都位于马来西亚的公司决定参加房地产销售并购买那些处理交易的公司，则必须在合同中包含诸如公司编号之类的详细信息。还可以在此处找到其他信息，例如拥有被出售财产的人数。

财产买卖协议：

这部分是整个协议中最重要的部分之一。此区域可确保平等考虑买方和卖方的利益。每个参与者都必须确保合同中包含的条款对他们有利。此外，该部分还指示卖方对所出售财产的所有权类型。如果该财产由一个以上的人拥有，则必须包括该信息，以避免将来发生冲突。每个财产股东必须批准他们同意购买有关财产。随后，这将使它们成为SPA合同的一部分。

正是在这一部分中，卖方完全同意所定义的出售财产的法律条款。买方还确认已准备好以卖方建议的价格购买物业。买方在查看合同的这一部分时必须非常热心，因为它提供了有关房产的重要细节。买家可以从这里知道该物业是否空置。

在马来西亚，空置物品必须在双方签署最终协议之日起24/36个月之前交付。简单来说，空置财产交付是指卖方决定将财产移交给买方的日期。从法律上讲，卖方应通过此部分告知买方该财产不存在任何警告或产权负担。这将使购买者确信购买房产是安全的，并且不会造成财务损失。

Consideration and processing of payment:

购房者有义务为房产付款。此部分将指示买方要支付的金额。可以根据买卖双方的约定进行付款。首选现金付款，但如果买卖双方同意不同的付款计划，他们可以同等地将其包括在合同中。但是，买方必须遵守已达成的付款计划。所有付款必须在合同规定的有效期之前支付，否则卖方没有合法权利起诉买方违反合同。

买卖完成：

卖方确认全额付款后，该财产的合法所有权转移给买方。该阶段可能涉及买卖双方之间必须签署的文件交换。在大多数情况下，文书工作由双方的律师来处理，他们有资格确认所提交文件的真实性。

如果购买是在公司之间进行的，则 马来西亚1965年公司法 规定两家公司都必须提供24、44和49表的最新副本。表格24确认已将某些股份分配给公司的特定股东或董事。该表格必须在股东批准分配后提交注册。双方将使用表格44来提供有关其公司的其他信息，例如正式办公时间和可能发生变化的详细信息。

表格49显示了详细信息，并进一步指出了根据公司注册记录提供退货的详细信息。在完成时间表中可以找到完成此阶段所需的其他文档。因此，建议双方在完成阶段之前确认他们拥有所有文件。这样做是为了确保事务顺利进行，而不会遇到不必要的延迟。

即使买卖已完全完成，也建议买卖双方都保留所提交的单据。买方应特别放置机密文件，例如担保书和其他赔偿保证书。如果在出售财产并将空置财产移交给买方后出现任何问题，这将作为一种额外的安全措施。

买卖协议（SPA）的类型

买卖双方可能需要不同的买卖协议，具体取决于所处理财产的类型。政府提供的主要住宅物业模板由政府提供，通常根据时间表进行定义。马来西亚使用的房屋法规表明，目前有两个主要的时间表。

附表G 涵盖个人拥有的财产，例如房屋 时间表H 处理地层属性。另一方面， 主要性质 商业拥有者可能会采用自己的时间表，与主要住宅物业相比可能略有不同。与分层协议相比，分层协议上使用的买卖协议可能需要做更多的工作。他们可以通过添加其他设施（例如可用的停车场）来详细描述财产。

涵盖商业上拥有的主要财产的财产SPA可供买卖双方协商。在谈判购买价格时，这有时可能对买方有利。由于双方都必须严格遵守所提供的模板，因此政府提供的财产法规并没有相同的灵活性。在比较两种类型的物业SPA时，这是唯一明显的区别。

Can a buyer cancel a Sales and Purchase Agreement (SPA)?

如果购买者决定改变对购买房产的主意，则可以终止《销售和购买协议》。与大多数法律合同一样，取消SPA将导致法律制裁。在马来西亚，决定退出该协议的一方需要向另一方支付相当于初始购买价格10%的罚款。

此最后通mainly主要影响买方，因为卖方很少取消SPA。但是，如果发生卖方希望取消协议的情况，他/她可能会觉得过程很艰难。这适用于SPA受严格条款保护的情况，这些条款没有给卖方留下改变主意的余地。如果卖方坚持取消协议，则买方有权针对卖方违约提起法律诉讼。

签署《买卖协议》（SPA）之前需要考虑的事项

雇用财产律师：

If you are a buyer and you intend on buying a property but you lack detailed knowledge of property sales and acquisition, the first thing that you should consider doing is to hire a property lawyer. Property lawyers are well informed regarding the common process dos and don’ts when it comes to selling and buying of property.

A property lawyer will also give a breakdown of the clause on conditions precedent that are included in the SPA. This will provide clarifications on some of the subjects that may be complex such as condition precedent, termination clauses and delivery of possession. The buyer will also be able his/her rights and the possible legal actions that can be taken should the seller break the agreement. As a result, both the buyer and the seller will have an easy time in drafting the final contract.

Terms and conditions of SPA

作为法律合同，《买卖协议》（SPA）具有许多必须完全遵守的规则和规定。在签署买卖协议（SPA）之前，买卖双方必须熟悉设定的条件。任何一方未能在不知情的情况下最终违反合同。

买方必须特别热衷于协议规定的付款时间表。如果买方延迟付款，则卖方可以决定采取法律行动。在大多数情况下，这将导致买方因违反既定协议而受到处罚。另一方面，卖方还必须确保在约定的日期或之前交付空置财产。

如果卖方延迟交付空置财产，法律要求他/她向买方支付违约金，即每年购买价的10%。为了完成交易，双方必须完全同意他们将遵守条款和条件。

双方必须考虑的另一件事是提出明确和精确的条款和条件。这将使您更容易理解通过SPA传递的消息。但是最重要的是，当双方之间发生冲突时，明确的条款和条件将成为良好的法律参考点。也是出于这个原因，购买房产中包括的所有文件都应在证人在场的情况下签字，而证人通常是双方的律师。

制定《销售和购买协议》（SPA）是一项复杂的任务，需要合同涵盖的每个人的准确性和诚意。因此，买卖双方都必须密切注意文件中的每一个信息。如果相应地进行了所有操作，SPA可以在购房期间为买卖双方提供足够的法律保护。