JMB: Joint Management Body

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A Joint Management Body, or JMB, is established after the developer holds the first JMB annual general meeting. This is done under section 17 of the Strata Management Act 2013 (SMA). The term “developer” refers to anyone who develops land for residential, commercial, or industrial purposes, or a combination of them.

JMB responsibility

The first annual general meeting of the JMB occurs less than 12 months after vacant possession of a parcel is transferred to a purchaser. Laymen’s terms define a parcel as a property holding individual units under a separate strata title in a building destined for subdivision. Purchasers are people or organizations that have acquired parcels.

Before a proper handover can occur, a JMB works with developers to maintain large developments containing hundreds of units. When the developer issues the strata title, it can take a while.

JMB 是具有永久继承权的法人团体，这意味着尽管发生破产、精神错乱、成员变更或任何所有者或成员的业务退出、股票转让，甚至发生了公司或其他组织的继续存在死亡。

Joint Body Management (JMB) oversees daily activities including general cleanliness, complaints, and garbage collection, but they also ensure community safety.

JMB 机构还包括开发商和买方，负责建筑物的维护和管理以及分层开发项目中的公共财产。 Strata Management Act (SMA) 第 21 条规定了 JMB 的职责和权力，其中包括以下所列：

• 维护和管理建筑物的包裹和公共财产，并使其保持良好和可用的维修状态；
• 决定和征收建筑物的包裹和公共财产的维护和管理费用；
• 决定和征收偿债基金的供款；
• 做社区可能不喜欢但对正确维护和管理建筑物的包裹和公共财产所必需的其他事情；
• 遵守地方当局或任何主管公共当局发出或作出的任何通知或命令；
• 准备和维护拟分割成地块的建筑物或土地的所有地块所有者的登记册；
• 确保 JMB 根据 SMA 需要维护的账户得到审计，并向其成员提供经审计的财务报表以获取信息；
• 执行附则；和
• 执行任务，以维护和管理拟细分为宗地和公共财产的建筑物和土地

马来西亚的 JMB 既可以起诉也可以被起诉，尽管 JMB 的权力受法律限制。例如，JMB 不得签署对委员会具有约束力的合同，期限不得超过 12 个月。
由于前面提到的永久继承，JMB 将继续存在，直到解散，MC/JMC 将接管其角色。

JMB and associated legal bodies

When development is completed, the developer will then call for vacant possession. Keys will be available for collection within 14 days of the notice to unit owners. It falls to the developer to call for an Annual General Meeting (AGM) to form a JMB, which can take place anytime for a year beginning from the end date of the 14 days notice.

JMB 可以容纳 3 到 13 个单位所有者，包括开发商的代表。然后，该委员会将继续作为 JMB，直到土地办公室发布分层所有权。

JMB 负责选举一个名为 JMC 的联合管理委员会。然后 JMC 将履行 JMB 的职责并开展业务，并行使 JMB 的任何权力。

每个 JMB 都有一个 JMC，由 JMB 在股东大会上确定的人数组成。但人数不得少于三人，且不得超过十四名自然人。

JMB 的权力总结如下：

• 向地块所有人按其各自地块的分配份额比例收取费用；
• 向地块所有者收取偿债基金的出资，或为偿还债务或债券而预留的资金；
• 批准进行维修和管理拟分割成地块和公共财产的建筑物或土地的支出；
• 向任何包裹的所有者收回 JMB 为遵守地方当局或任何其他主管公共当局发出的任何此类通知或命令而就该包裹花费的任何款项；
• 购买、租用或获取动产，供地块所有人在享受公共财产方面使用；
• 雇用或安排并获得任何涉及的任何人或代理人的服务，以维护和管理拟分割成地块的建筑物或土地的公共财产；
• 制定额外的规章制度，以适当维护和管理拟细分为宗地和公共财产的建筑物或土地；
• 开展履行 SMA 规定的职责和执行附则所需的所有事情。

JMB, MC and Sub-MC

简而言之，JMB 与开发商合作维护物业，然后才能进行适当的移交。另一方面，管理公司（简称MC）有权向发展项目内的每个单位的业主收取费用，并允许开支以维持建筑物和公共财产的适当照顾。 ，等等。

随着土地变得稀缺，与 20 年前每个人都喜欢有地住宅相比，越来越多的马来西亚人选择住在高层建筑中。

需求的增加带动了公寓和公寓的快速发展。 JMB、MC 或 JMC 的通知通常放置在公共区域，如主布告栏、电梯和邮箱。或者，在数字时代，这些通知通过电子邮件或文本以电子方式发送。这可以让居民及时了解定期停水、电梯维护、蚊子喷雾或深度消毒等问题。

在某些情况下，JMB 会联手与该地区的市政厅合作，向 DBKL 的建筑部专员 (COB) 负责。

Differences of MC and JMB

First and foremost, the MC is sometimes referred to as the JMC. Malaysian JMBs, specifically, were governed by ACT 663 before 2013, while MCs were governed by ACT 318 before 2013.After that, both acts were consolidated under one, which is ACT 757. The JMBs and MCs entities are ruled under the same law to ensure no clashing issues.

As soon as a development of strata building is completed, the JMB performs interim body duties as well as straightens out all legalities.

What distinguishes JMB and MC?

It is the issuance of the strata title that sets it apart. The JMB exists as a reference body before the issuance of the title. The MC, on the other hand, comes into the picture once the title is issued.

A MC manages and maintains common property after strata titles are issued, while a JMB does it before strata titles are issued by the developer.

An annual general meeting of the JMB is usually assisted by the developer of the project. Within twelve months of delivery of vacant possession, the first AGM must be convened under the Strata Management Act (SMA). The first AGM of the JMB does not have to be held if the MC is formed before the JMB’s first AGM, and no JMB shall be formed.

An MC, on the other hand, is established upon the opening of a strata register book after the strata titles are granted. In spite of this, an MC cannot take any action until its first AGM and the election of the management committee has taken place.

Section 17 of the SMA defines JMBs as perpetual succession corporations, but certain functions cannot be carried out by them. Pursuant to the SMA, the powers of an MC include the following:

• 借用MC行使其权力或履行职责所需的款项；
• 通过可转让票据或通过向维护账户收取未付费用（无论是否已征收），或通过对归属于其中的任何财产的抵押或通过以下方式的组合来确保偿还借款并支付利息任何这些手段。

借款和提供还款担保的权力具有广泛的影响，并且很容易被滥用。议会并未将 SMA 中的这两项权力委托给 JMB，我们认为这是有意为之。

Section 74(1) of the SMA provides that, being the lawful proprietor of the lot, the MC can acquire land to be used for purposes with regards to the stratified development area. As the lawful owner of the property, a MC can accept the burden or benefit of easements imposed regarding its lot, whereas a JMB cannot.

SMA 规定 JMB 的章程应包括开发商。这意味着，即使开发商已售出开发项目中的所有地块，联合管理委员会仍应包括一名开发商代表。

Roles of the MC

JMC 或 MC 作为法人团体存在，一旦召开年度股东大会，委员会成员就被正式投票选举产生。

下面列出的是MC的权力：

• 向发展项目内每个单位的业主收取费用。
• 收集和分配对偿债基金的捐款。
• 考虑到维护建筑物和公共财产的适当维护职责的支出。
• 行使权力，根据其在 SMA 下的权利，向拖欠的包裹所有者追讨欠款。
• 购买或租用工具、设备和/或其他必需的机械以维护财产和公共区域。
• 雇用和解雇人力并处置设备以维护和改善财产。
• 执行 SMA 下的法律。

Sub-MC

如果开发项目太大且难以由一个委员会处理，则需要一个 Sub-MC。让我们举个例子，一个混合开发可能由住宅建筑以及一个主瓷砖下的商业空间或体育俱乐部组成。

子 MC 允许创建有限的公共财产 (LCP)，只有选定的所有者对其拥有专有权或使用权。 LCP 的独家利益伴随着单独收费形式的负债以及为管理和维护 LCP 向次级 MC 的偿债基金捐款。这个概念使住宅、商业和零售用途高效运行。

如果主 MC 已经存在，居民只能组建一个子 MC。 Sub-MC 独立于 MC 运行，尽管需要来自 MC 的一名成员加入 Sub-MC 的运行。

根据现行制度，SMA 只允许在组建 MC 后设立 Sub-MC。因此，如果在开发过程中需要组建子MC，则应尽快组建MC。

总结

If you live in a condominium or apartment building in the cities, get to know the individuals who convene at JMB or MC. You could even be one if you are keen and interested.