联合管理机构(JMB)

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联合管理机构(JMB)

JMB

联合管理机构,简称 JMB,是根据 2013 年分层管理法 (SMA) 第 17 条在开发商召开 JMB 第一次年度股东大会后成立的。

在这种情况下,“开发商”一词用于开发任何土地以将其转变为住宅物业、商业或工业用途或这些用途的组合的任何个人或团体。

交付后 JMB 的第一次年度股东大会召开之后不到 12 个月。通俗地说,地块代表建筑物中的各个单元,用于细分,在单独的分层标题下持有。获得包裹的个人或团体被称为购买者。

简单来说,有些开发项目包含数百个单元,JMB 会与开发商合作维护该物业,然后才能进行适当的移交。开发商发布分层地契可能需要一些时间。

JMB 是具有永久继承权的法人团体,这意味着尽管发生破产、精神错乱、成员变更或任何所有者或成员的业务退出、股票转让,甚至发生了公司或其他组织的继续存在死亡。

JMB 机构还包括开发商和买方,负责建筑物的维护和管理以及分层开发项目中的公共财产。 Strata Management Act (SMA) 第 21 条规定了 JMB 的职责和权力,其中包括以下所列:

  • 维护和管理建筑物的包裹和公共财产,并使其保持良好和可用的维修状态;
  • 决定和征收建筑物的包裹和公共财产的维护和管理费用;
  • 决定和征收偿债基金的供款;
  • 做社区可能不喜欢但对正确维护和管理建筑物的包裹和公共财产所必需的其他事情;
  • 遵守地方当局或任何主管公共当局发出或作出的任何通知或命令;
  • 准备和维护拟分割成地块的建筑物或土地的所有地块所有者的登记册;
  • 确保 JMB 根据 SMA 需要维护的账户得到审计,并向其成员提供经审计的财务报表以获取信息;
  • 执行附则;和
  • 执行任务,以维护和管理拟细分为宗地和公共财产的建筑物和土地

除了监督日常运营(例如垃圾收集和总体清洁维护)等任务外,JMB 还确保社区的总体安全。

马来西亚的 JMB 既可以起诉也可以被起诉,尽管 JMB 的权力受法律限制。例如,JMB 不得签署对委员会具有约束力的合同,期限不得超过 12 个月。
由于前面提到的永久继承,JMB 将继续存在,直到解散,MC/JMC 将接管其角色。

 

JMB 及其相关法律机构做什么

管理机构

开发完成后,开发商将要求空置。单位业主将在 14 天内收到领取钥匙的通知。开发商有责任召开年度股东大会 (AGM) 以组建 JMB,该会议可以在从 14 天通知结束日期开始的一年内随时举行。

JMB 可以容纳 3 到 13 个单位所有者,包括开发商的代表。然后,该委员会将继续作为 JMB,直到土地办公室发布分层所有权。

JMB 负责选举一个名为 JMC 的联合管理委员会。然后 JMC 将履行 JMB 的职责并开展业务,并行使 JMB 的任何权力。

每个 JMB 都有一个 JMC,由 JMB 在股东大会上确定的人数组成。但人数不得少于三人,且不得超过十四名自然人。

JMB 的权力总结如下:

  • 向地块所有人按其各自地块的分配份额比例收取费用;
  • 向地块所有者收取偿债基金的出资,或为偿还债务或债券而预留的资金;
  • 批准进行维修和管理拟分割成地块和公共财产的建筑物或土地的支出;
  • 向任何包裹的所有者收回 JMB 为遵守地方当局或任何其他主管公共当局发出的任何此类通知或命令而就该包裹花费的任何款项;
  • 购买、租用或获取动产,供地块所有人在享受公共财产方面使用;
  • 雇用或安排并获得任何涉及的任何人或代理人的服务,以维护和管理拟分割成地块的建筑物或土地的公共财产;
  • 制定额外的规章制度,以适当维护和管理拟细分为宗地和公共财产的建筑物或土地;
  • 开展履行 SMA 规定的职责和执行附则所需的所有事情。

 

JMB、MC 和 Sub-MC 之间的差异

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图片通过 吉菲

简而言之,JMB 与开发商合作维护物业,然后才能进行适当的移交。另一方面,管理公司(简称MC)有权向发展项目内的每个单位的业主收取费用,并允许开支以维持建筑物和公共财产的适当照顾。 ,等等。

随着土地变得稀缺,与 20 年前每个人都喜欢有地住宅相比,越来越多的马来西亚人选择住在高层建筑中。

需求的增加带动了公寓和公寓的快速发展。 JMB、MC 或 JMC 的通知通常放置在公共区域,如主布告栏、电梯和邮箱。或者,在数字时代,这些通知通过电子邮件或文本以电子方式发送。这可以让居民及时了解定期停水、电梯维护、蚊子喷雾或深度消毒等问题。

在某些情况下,JMB 会联手与该地区的市政厅合作,向 DBKL 的建筑部专员 (COB) 负责。

 

MC 与 JMB 有何不同?

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首先,MC 有时也称为 JMC。 2013 年之前,马来西亚的 JMB 受 ACT 663 管辖,而 MC 则归于 ACT 318。之后,这两项法案合并为一项法案,即 ACT 757。JMB 和 MC 均受同一马来西亚法律管辖。

开发项目完成后 JMB 的主要目的是执行临时职责以及理顺 MC 的所有合法性。
虽然 JMB 共享 MC 所拥有的权力,但 JMB 并不拥有所有权力。

JMB 与 MC 的不同之处在于分层所有权的发布。 JMB 在标题发布之前作为参考机构存在。另一方面,一旦标题发布,MC 就会出现。

JMB 的任务是在分契产权颁发之前管理和维护共同财产等职责,而 MC 仅在分契产权颁发后才接管这些职责。

JMB 是在其第一次年度股东大会召开后成立的,通常由项目开发商协助。 Strata Management Act (SMA) 规定了自空置物业交付之日起 12 个月内召开第一次年度股东大会的截止日期。如果 MC 在 JMB 的第一次年度股东大会之前成立,则不需要 JMB 的第一次年度股东大会,并且不得设立 JMB。

另一方面,MC 是在分层产权发布后打开分层登记簿时建立的。但是,在召开第一次年度股东大会并选举管理委员会之前,MC 不需要采取任何行动。

MC 的第一次年度股东大会只能在代表开发区总份额至少 25% 的所有者(不包括土地的原始所有者和开发商)导致分契产权以各自的名义注册后召开。
JMB 将在 MC 第一次年度股东大会召开之日起三个月内自动解散。

虽然 SMA 第 17 条规定 JMB 是具有永久继承权的法人团体,但有些事情 JMB 不能做,但 MC 可以。根据 SMA,MC 的权力包括:

  • 借用MC行使其权力或履行职责所需的款项;
  • 通过可转让票据或通过向维护账户收取未付费用(无论是否已征收),或通过对归属于其中的任何财产的抵押或通过以下方式的组合来确保偿还借款并支付利息任何这些手段。

借款和提供还款担保的权力具有广泛的影响,并且很容易被滥用。议会并未将 SMA 中的这两项权力委托给 JMB,我们认为这是有意为之。

SMA 第 74(1) 条规定,作为该地段的合法所有人,MC 可以获得土地用于分层开发区的用途。 MC 也可以接受对其地段施加的地役权负担或利益,而 JMB 不能这样做,因为它不是地段的合法所有人。

SMA 规定 JMB 的章程应包括开发商。这意味着,即使开发商已售出开发项目中的所有地块,联合管理委员会仍应包括一名开发商代表。
MC的角色
JMC 或 MC 作为法人团体存在,一旦召开年度股东大会,委员会成员就被正式投票选举产生。

下面列出的是MC的权力:

  • 向发展项目内每个单位的业主收取费用。
  • 收集和分配对偿债基金的捐款。
  • 考虑到维护建筑物和公共财产的适当维护职责的支出。
  • 行使权力,根据其在 SMA 下的权利,向拖欠的包裹所有者追讨欠款。
  • 购买或租用工具、设备和/或其他必需的机械以维护财产和公共区域。
  • 雇用和解雇人力并处置设备以维护和改善财产。
  • 执行 SMA 下的法律。

 

什么是子 MC?

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如果开发项目太大且难以由一个委员会处理,则需要一个 Sub-MC。让我们举个例子,一个混合开发可能由住宅建筑以及一个主瓷砖下的商业空间或体育俱乐部组成。

子 MC 允许创建有限的公共财产 (LCP),只有选定的所有者对其拥有专有权或使用权。 LCP 的独家利益伴随着单独收费形式的负债以及为管理和维护 LCP 向次级 MC 的偿债基金捐款。这个概念使住宅、商业和零售用途高效运行。

如果主 MC 已经存在,居民只能组建一个子 MC。 Sub-MC 独立于 MC 运行,尽管需要来自 MC 的一名成员加入 Sub-MC 的运行。

根据现行制度,SMA 只允许在组建 MC 后设立 Sub-MC。因此,如果在开发过程中需要组建子MC,则应尽快组建MC。

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