将您的房产变成 Airbnb:终极初学者指南

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照片:Unsplash (@Andrea Davis)

如果你一直在四处旅行——好吧,在整个 Covid 情况之前——你很有可能花钱住在别人的家里而不是酒店,而你这样做是因为 Airbnb。如果您的体验很棒,您可能正在考虑如何自己成为 Airbnb 房东。

事实上,自该公司于 2008 年成立以来,多年来,Airbnb 作为寄宿家庭的用途在国际上呈爆炸式增长。马来西亚也是如此,随着越来越多的游客逐年涌入该国,Airbnb 房东获得了绝佳的机会赚取巨额利润,尤其是在节日期间。

Airbnb 的引入绝对有吸引力,因为它通过允许业主出租他们的财产来培育共享经济。无数家庭加入了 Airbnb 的行列,并依靠该平台支付抵押贷款并留在自己的家中。好吧,在当前的 Covid-19 危机中,收集到的租金收入更为重要,因为大流行为许多努力维持生计的家庭创造了一个站不住脚的位置。

然而,令人惊讶的是,随着员工在家工作的需要以及更多人成为“数字游牧民”,2020 年人们对短期租赁和家庭共享的兴趣增加,因为许多办公室在封锁期间关闭。

虽然 Airbnb 为业主提供了最大化租金收入的绝佳机会,但在成为 Airbnb 房东之前仍有一些手续需要处理。因此,事不宜迟,让我们讨论您需要了解的有关将您的房屋或投资物业转变为 Airbnb 的所有信息!

 

位置,位置,位置

摩天大楼

与任何类型的财产一样,位置是最大限度地提高房主收入潜力的最重要因素。在开始装修出租空间之前,您需要对您所在地区的需求进行一些研究。 

如果您的房产不在爱彼迎热点,您可能从一开始就受到限制。但是,如果您的房产靠近热门景点,例如购物中心、海滩、主题公园、博物馆,那么您所在地区的 Airbnb 旅行需求持续而强劲的可能性就更高。

但是,如果您在 Airbnb 房源中提供有吸引力且内容丰富的描述,说明您的地方为何独一无二,您仍然可以提高几率并吸引高入住率,例如拥有私人后院花园,客人可以在那里享用浪漫晚餐;一个可供放松和充电的游泳池;或庭院进行烧烤烹饪课程。一定要包含精美的照片,因为它们对 Airbnb 房源的重要性就像棉花糖和巧克力对全麦饼干一样重要。

 

确定您的租赁房源类型

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照片:Freepik (@gpointstudio)

Airbnb 允许房东列出从私人房间到整栋房屋的出租空间。无论是公寓还是公寓中的房间,如果您有可用空间,Airbnb 托管可能是将您的额外空间转化为额外收入的机会。

虽然可以免费在 Airbnb 上列出您的房屋,但重要的是要记住,该公司会从您的预订费用中扣除一小部分,这通常是对房东收取的每次预订 3% 的固定费用。这是您需要将其作为运营 Airbnb 业务的持续维护和运营成本的因素。

 

了解法律

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照片:Freepik (@wirestock)

接下来,业主需要花一些时间来研究在您所在地区托管是否合法以及您需要满足哪些要求。在正式成为 Airbnb 房东之前,了解法律在我们国家的运作方式非常重要。 

好消息是,正如城市福利、住房和地方政府部于 2016 年宣布的那样,Airbnb 被认为是合法的。实际上没有具体的法律规定 Airbnb 在马来西亚是被禁止的,因为旅行者的性质被吸引到负担得起的价格和东道主和旅行者之间达成的相互协议。 

这是否意味着您可以安全地在网站上宣传您的房屋?不仅如此。 

地方当局有发言权。

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照片:你好 Kerja 

尽管没有针对 Airbnb 的联邦法律,例如颁发许可证或专门监管 Airbnb 之类的短期租赁/寄宿家庭的新法律,但目前它受到各州当地政府的监管。 

由于当地法律因城市而异,因此适用于一个地区的内容可能不适用于另一个地区。例如,哥打京那巴鲁市政厅(DBKK)认为沙巴居民通过Airbnb出租房产是违法的。主要论点是,短期租赁是私人住宅,不应被允许用于商业业务。此外,此类住宿的设计与酒店的规定和保护不同,例如建筑安全和消防立法方面的考虑。因此,要在沙巴列出 Airbnb,房产必须位于划为商业或商业混合用途的土地上,并且需要获得住宿许可证才能经营。

在槟城,槟岛市议会(MBPP)向短期出租的住宅发出传票,罚款金额为RM250。根据 1991 年地方议会贸易、商业和工业附则,这些经营者因无照经营而被罚款。认为只允许服务式公寓经营民宿或短期住宿,所有住宅公寓、公寓、公寓和封闭式住宅都被禁止开展住宿业务。

然而,在地方议会持续施压要求制定指导方针来规范像 Airbnb 这样的短期租赁业务之后,槟城现在是该国第一个通过新建筑规范短期住宿 (STA) 行业发展的州属。 - 法律。州住房委员会主席 Jagdeep Singh Deo 最近于 2021 年 3 月宣布,该附例确保房屋共享服务和平台(例如 Airbnb)只能在建筑物内运营,前提是 75% 的居民同意单位业主的年度股东大会(AGM)。这些附则将由联合管理公司 (JMC) 和住房住宅协会或委员会执行,以控制谁进出他们的住宅。稍后我们将进入 JMC 的主题。

在吉隆坡,Airbnb 是合法的,但吉隆坡市政厅(DBKL)宣布,所有 Airbnb 运营商都必须向市政府登记其财产,否则可以采取行动。这是马来西亚公司委员会(SSM)对合法出租其物业进行短期逗留并将其置于DBKL监管之下的经营者进行研究的做法。注册可以在 elesen.dbkl.gov.my.

不是这个。小区管理层也有发言权。

 

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照片:星星

如果您住在公寓里,请确保您与公寓管理人员核实是否允许您在您的场所接待付费客人。由于巴生谷各地大量公寓、公寓和分层物业如雨后春笋般涌现,DBKL 将其权力下放给住宅管理部门,以实施控制短期住宿 (STA) 运营的法规。

作为分层物业的单位业主,您仍然必须遵守公寓管理层制定的某些“房屋规则”。根据 2013 年 Strata 管理法 (SMA),SMA 第 70(2) 条授权联合管理机构 (JMB) 或管理公司 (MC) 制定附加章程,通过在年度股东大会。因此,重要的是要注意,住宅管理的权力不仅适用于吉隆坡,而且适用于整个马来西亚的任何地方。如果地方议会层面没有制定指导方针,您的管理层的决定将是最终决定。

话虽如此,管理层也有权对违反任何附则的业主处以不超过 200 令吉的罚款。然而,这里有一个有趣的事实。管理层只允许对违规的业主罚款一次。换句话说,公寓管理人员不能每天对违反章程的单位业主进行罚款。

从上面的例子可以看出,有些城市对接待付费客人非常严格,而有些则很宽松。对于热衷于在短期内出租房产的业主来说,检查当地议会、住房协会和公寓委员会执行的规则和附则非常重要,以确保您遵守法律。如果一切顺利 与您的地方议会和公寓管理人员一起,您离开始您的 Airbnb 事业又近了一步!

 

保护您的投资

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照片:Unsplash (@homajob)

通常情况下,Airbnb 的 99% 客人在整个住宿期间都遵守房屋规则并关注自己的事务。不过,总有那个1%这个不守规矩的团子喜欢刁难,很可惜,东道主肯定首当其冲。流氓客人成为滋扰者并破坏家具或偷窃电器等物品的情况并非闻所未闻。 

尽管您希望让您的财产保持良好状态,但事故可能会发生,物品可能会破裂或损坏。为了保护您的投资,请确保您的保险涵盖您的新企业。 

除了向客人收取的 Airbnb 押金以保护您的 Airbnb 财产免受任何轻微损坏外,Airbnb 还提供称为 Airbnb 房东保证的服务,这是对每位房东的自动责任保险。房东保障金为房东提供高达 $1,000,000 的保护,这将涵盖任何损坏、破损或物品丢失,如果这些损坏超过房客支付的押金。

然而,当涉及到房东保障的参数时,房主需要注意一些限制。这些排除包括: 

  • 盗窃现金和证券(例如:储蓄债券、股票凭证)
  • 普通磨损造成的损坏
  • 对客人或他人造成人身伤害或财产损失 

但是,即使您从 Airbnb 获得了担保政策,如果您担心因某些昂贵的意外损坏而留下账单,最好还是购买自己的短期保险。在您开始接待客人之前,最好通读现有房主或租房者保险单的细则,以了解在您的房屋、财产或房屋遭受任何损坏时可以获得的承保水平和经济救济。个人物品。有些政策规定额外的租户可以否定您的整个政策。

总体而言,您是否选择获得额外保险取决于您对风险的承受程度。由于为 Airbnb 租赁购买房屋保险通常很昂贵,因此房东还可以通过彻底筛查房客、确定入住人数限制、制定明确的房屋规则以及为您的房屋提供儿童安全保护来降低潜在风险。

 

Airbnb 如何影响房地产行业?

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照片:Unsplash (@jcomp)

与生活中的大多数事情一样,像 Airbnb 这样的短期住宿也有积极和消极的一面。毫无疑问,Airbnb 的爆炸式流行已经彻底扰乱了房地产市场。这可能会给短期住宿带来积极的供应冲击,但也可能对周边社区的生活质量产生负面影响。那么这对传统房地产意味着什么呢?下面一起来看看吧!

 

更高的租金成本

与传统的长期租赁相比,在高需求地区拥有房产的房主在 Airbnb 上短期出租房屋可以获得更高的收入。当然,当房东可以向游客收取更高的短期住宿费时,何乐而不为呢? 

城镇的住房供应有限,因此这一过程推高了需要长期居住在繁荣城市的当地居民的租金价格。然而,如果该地区不是太旅游,因此不会吸引那么多的短期出租需求,这些房屋的租金不会大幅上涨,因为这些物业仍主要由长期居民或业主居住他们自己。

长期租房者的住房短缺

由于通过 Airbnb 出租可能比出租给长期租户更有利可图,因此许多房主已经永久地从长期租赁转向短期租赁,并开发了一种专业的购买出租商业模式来为游客提供服务。随着 Airbnb 的大受欢迎,投资者继续在平台上列出他们的房产,作为从他们拥有的多个投资房产中获得收入的绝佳策略。 

因此,这导致在高需求地区生活和工作的当地居民的住房供应减少,随着住宅物业从服务当地居民转向为游客服务,这吸引了 Airbnb 旅行。 

然而,人们认为通过 Airbnb 等平台进行短期租赁可以提高物业未得到充分利用的市场的效率。例如,假期期间空置的公寓是效率损失,可以通过向游客短期出租来减少。此外,由于员工正在寻求灵活的远程工作安排,房地产供应过剩的市场也可能受益于 Covid 时期短期租赁需求的激增。

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照片:CSI道具

 

经济适用房危机

虽然 Airbnb 向城市的不断扩张带来了巨大的潜在经济效益,但租房者和首次购房者的成本可能超过了旅行者和房主的收益。 

研究发现,Airbnb 促成的过度旅游会对房价和当地社区产生负面影响,而在自住业主较少的地区,如度假胜地城镇,这种影响更大。因此,当地居民的住房越来越难以负担,因为他们被自己的社区定价。 

 

当地人搬到更负担得起的地区

Airbnb 一直是推高租金和房价的主要因素。这迫使当地居民搬到更负担得起、更便宜的城市,以应对租金飙升和工资停滞不前的问题

当地人搬出去的另一个主要问题是,他们在附近的 Airbnb 公寓里被派对搞得彻夜难眠。这导致当地人完全放弃城市地区,搬到郊区寻求安宁。 

 

房屋黑客攻击日益流行

从厨房和在公寓用餐的 3d 渲染美丽的城市景观

房屋黑客是指您将主要住所的一部分出租以获取收入。共享经济使这个概念比以往任何时候都更受欢迎。

随着全国房价飞涨,房主正在出租房屋中的空余房间以帮助支付抵押贷款。对于收入停滞不前和生活成本不断上涨而难以负担传统房屋的首次购房者来说,房屋黑客提供了另一种获得房屋所有权的途径。如果操作得当,它可以帮助业主创造通常涵盖整个抵押贷款的被动收入。

 

总结

很明显,Airbnb 的商业模式将继续存在。即使在 COVID-19 爆发的情况下,该公司也能够迅速重塑其商业模式,其中现在包括“在线体验”,例如来自世界各地的主持人举办的音乐会和烹饪表演。这在整个房地产游戏中产生了涟漪效应。随着共享经济技术的不断发展,Airbnb 将继续成为房地产行业变革和进化的驱动力,这一点毋庸置疑。

与任何涉及资金的风险投资一样,掌握最新知识和了解最新趋势是成为 Airbnb 房东成功的关键。明智地投资,准确列出,并及时了解我们国家的经济和政治形势,尽一切可能在您成功成为马来西亚 Airbnb 房东时观察利润!

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